Prodaja kmetijskih zemljišč

V zvezi s prodajo kmetijskih zemljišč se je z novelo ZKZ-G odpravil status zaščitenih kmetij pri pravnih poslih med živimi, ki je pred spremembo določal, da se zaščitena kmetija v pravnem prometu ne sme deliti. Sodišče bo preverjalo status zaščitene kmetije le še v postopku dedovanja, kjer še naprej velja, da se le-ta ne sme deliti (razen v primerih določenih v ZDKG). Določene omejitve pri prometu z zaščiteno kmetijo s pravnimi posli med živimi (tudi po odpravi statusa zaščitene kmetije z novelo ZKZ-G) pa vendar še vedno veljajo.

Prvi odstavek 19. člena ZDKG še vedno določa (v zasebnem interesu) obveznost, da se sodedičem na njihovo zahtevo izplačajo njihovi dedni deleži, če dedič odtuji podedovano zaščiteno kmetijo ali njen znatni del pred potekom desetih let potem, ko je zaščiteno kmetijo prevzel ter ne pridobi druge kmetije, kmetijskega zemljišča ali gozda oziroma sredstev, ki jih je s tem pridobil, ne vloži v zaščiteno kmetijo najpozneje v enem letu od odtujitve.

ZDKG v drugem odstavku 19. člena še vedno določa predkupno oz. predzakupno pravico sodedičev v primeru prodaje ali zakupa (celotne ali znatnega dela zaščitene kmetije) v obdobju deset let po pravnomočnosti sklepa o dedovanju.[1] Določene omejitve tako še vedno veljajo in jih je treba upoštevati v pravnem prometu.

Lastnik, ki namerava prodati kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetijo, mora ponudbo za prodajo predložiti upravni enoti na območju, kjer to kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetija leži (razen v primerih določenih v drugem odstavku 19. člena ZKZ). S predložitvijo ponudbe upravni enoti se šteje, da je lastnik upravno enoto pooblastil za prejem pisne izjave o sprejemu ponudbe. Pristojna upravna enota to ponudbo objavi na oglasni deski in na enotnem državnem portalu E-uprava.

Z novelo ZKZ-G se je spremenil rok 30 dni za sprejem te ponudbe na 15 dni od dneva, ko je bila ponudba objavljena na oglasni deski upravne enote in na enotnem državnem portalu E-uprave. S tem se je »pospešil« postopek prodaje kmetijskega zemljišča in od potencialnih kupcev ta sprememba terja večjo skrbnost pri rednem  spremljanju objav, vezanih na prodajo kmetijskih zemljišč.

Z novelo ZKZ-G se je uvedlo tudi, da odobritev pravnega posla s strani upravne enote ni več potrebna, če gre za pridobitev kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije, če gre za kmetijsko zemljišče oziroma gozd s površino manjšo kot 200 m2, in če ta površina predstavlja manj kot 5 odstotkov zemljiške parcele, kot tudi na podlagi pogodbe o nakupu kmetijskega zemljišča, na katerem je zgrajena občinska ali državna cesta v skladu z zakonom, ki ureja ceste.

V primerih, ko odobritev pravnega posla ni potrebna, je potrebno pri pristojni upravni enoti vložiti vlogo, da odobritev pravnega posla ni potrebna, da o tem upravna enota izda odločbo. Z novelo je tako prišlo do redakcijske spremembe 22. člena ZKZ. Odločba, ki jo izda upravna enota, s katero ugotovi, da odobritev pravnega posla ni potrebna, je tudi pogoj za overitev podpisov na zemljiškoknjižnem dovolilu (pogodbi) s strani notarja.

S premembami se uvaja tudi lažji nakup oziroma zakup kmetijskih zemljišč za lastnike, ki so kmetijska zemljišča prodali za potrebe izvedbe državnih prostorskih načrtov ali če so bili za ta namen razlaščeni.

Zakup kmetijskih zemljišč

Pomembna in zanimiva se zdi tudi sprememba ZKZ, da se določbe poglavja o zakupu kmetijskih zemljišč ZKZ uporabljajo zgolj za kmetijska zemljišča v lasti Republike Slovenije in lokalnih skupnosti (in s katerimi upravlja Sklad kmetijskih zemljišč in gozdov Republike Slovenije), medtem ko te določbe ne veljajo več za kmetijska zemljišča v lasti fizičnih in pravnih oseb zasebnega prava. Za slednje se uporablja zakon, ki ureja obligacijska razmerja (Obligacijski zakonik - OZ). S tem se je odpravil formalizem, ki v praksi tudi ni živel že pred novelo ZKZ-G.

Pravne in fizične osebe zasebnega prava, ki so lastniki kmetijskih zemljišč, za sklenitev zakupne pogodbe za kmetijsko zemljišče ne rabijo podati ponudbe na oglasno desko in pridobiti odobritve pravnega posla s strani upravne enote ter v povezavi s tem upoštevati vrstnega reda zakupnih upravičencev. Pri zakupu je treba biti pozoren na določila OZ o zakupni pogodbi in urediti pravice in obveznosti med pogodbenima strankama na način, da se preprečijo morebitni spori.

Menjava kmetijskih zemljišč

Določene spremembe so tudi pri menjavi kmetijskih zemljišč. Medsebojna menjava kmetijskih zemljišč je možna zaradi racionalnejše rabe kmetijskega zemljišča, in če vrednost enega zemljišča ne presega vrednosti drugega zemljišča za več kot 50 odstotkov. Dobrodošla sprememba je, da za medsebojno menjavo kmetijskih zemljišč šteje tudi menjava kmetijskih zemljišč za gozdna zemljišča in obratno. Za medsebojno menjavo kmetijskih zemljišč odobritev pravnega posla ni potrebna. O tem upravna enota izda odločbo. O menjavi kmetijskih in gozdnih zemljišč smo podrobneje že pisali in je prispevek na voljo na naši spletni strani.