Služnostna pravica je v pogovornem jeziku velikokrat uporabljena besedna zveza, a vseeno nepravniki ne znajo povedati, kaj vsebinsko bi to pomenilo, z izjemo pravice hoje ali vožnje. Pa vendar je služnost še precej več.
Po definiciji iz Stvarnopravnega zakonika (SPZ) je služnost pravica uporabljati tujo stvar ali izkoriščati pravico oziroma zahtevati od lastnika stvari, da opušča določena dejanja, ki bi jih sicer imel pravico izvrševati na svoji stvari (služeča stvar). Služnost nastane z zakonom, na podlagi pravnega posla ali z odločbo državnega organa.
V pravni teoriji in praksi ločimo stvarno služnost, ki je pravica lastnika nepremičnine (gospodujoča stvar), izvrševati za njene potrebe določena dejanja na tuji nepremičnini (pozitivna služnost) ali zahtevati od lastnika služeče stvari, da opušča določena dejanja, ki bi jih sicer imel pravico izvrševati na svoji nepremičnini (negativna služnost), ter osebne služnosti, ki so pravice imetnika, da uporablja tujo stvar ali izkorišča pravico in traja najdlje do imetnikove smrti (užitek, raba in služnost stanovanja).
Stvarna služnost običajno nastane na podlagi pogodbe. Za nastanek stvarne služnosti se poleg veljavnega pravnega posla, iz katerega izhaja obveznost ustanoviti služnost, zahteva še zemljiškoknjižno dovolilo in vpis v zemljiško knjigo.
Pogodba o ustanovitvi služnosti mora vsebovati ime lastnikov gospodujoče in služeče nepremičnine, zemljiškoknjižno oznako obeh nepremičnin, natančen opis služnosti in morebitno nadomestilo, ki ga mora plačati lastnik gospodujoče nepremičnine. Nadomestilo se lahko določi v enkratnem znesku ali v periodično zapadlih obrokih.
Stvarna služnost se tako vpiše v zemljiško knjigo v breme vsakokratnega lastnika ene (služeče) nepremičnine in v korist vsakokratnega lastnika druge (gospodujoče) nepremičnine. Pogodbo stranki podpišeta, nato pa jo mora lastnik služeče nepremičnine overiti pri notarju, nakar se lahko vloži v zemljiško knjigo, brez da bi pred tem morale stranke poslati pogodbo na FURS zaradi odmere davka, kakor je to obvezno pri kupoprodajnih pogodbah.
Stvarna služnost lahko nastane tudi s priposestvovanjem. Običajno je takšen nastanek služnosti sporen, saj lastnik služeče nepremičnine temu nasprotuje, zato mora lastnik gospodujoče nepremičnine, ki trdi, da je služnost priposestvoval, vložiti tožbo in zahtevati od sodišča, da s sodbo odloči nasproti lastniku služeče stvari o obstoju stvarne služnosti.
Stvarna služnost nastane s priposestvovanjem, če je lastnik gospodujoče stvari dejansko izvrševal služnost v dobri veri deset let. Stvarna služnost lahko nastane tudi s priposestvovanjem, če je lastnik gospodujoče stvari dejansko izvrševal služnost dvajset let, lastnik služeče stvari pa temu ni nasprotoval.
V praksi pri tovrstnih pravdah sledi dokazovanje dejstva, kdo in v kakšni meri je določeno nepremičnino uporabljal in ali je imel na voljo še kakšno drugo alternativno pot. V praksi se v okviru dokazovanja pred sodiščem zvrsti vrsta prič, bližnjih sosedov ali sorodnikov, ki bi jim naj uporaba določenih nepremičnin s strani tožnika bila znana.
Če sodišče s sodbo ugodi tožbenemu zahtevku, se sodba glasi na ugotovitev služnosti, to pa je podlaga za vpis v zemljiško knjigo. Sodišče vpisa v zemljiško knjigo ne opravi po uradni dolžnosti, temveč morajo stranke (običajno je to tožnik, ki ima tudi interes) same po pravnomočnosti sodbe predlagati vpis služnosti v zemljiško knjigo.
Stvarna služnost ne more obstajati, dokler sta lastnik gospodujoče in služeče nepremičnine ista oseba. To je včasih lahko zaplet pri najemanju kreditov za nakup nepremičnine, kjer banka pogojuje izdajo kredita z ureditvijo služnosti. Služnost se v tem primeru lahko uredi šele po tistem, ko bo kupec postal novi lastnik nepremičnine in mu bo prodajalec kot lastnik služeče nepremičnine podelil služnost v korist nepremičnine, ki jo je pravkar kupil od njega. Pred izvedbo kupoprodajne pogodbe se lahko pripravi le osnutek pogodbe o služnosti, ki se podpiše in overi šele po izvedbi kupoprodaje gospodujoče nepremičnine.
Kot je bilo zgoraj navedeno, so osebne služnosti vezane na konkretno osebo, ki je do služnosti upravičena. Imetnik osebne služnosti le-te ne more prenesti, lahko pa prenese njeno izvrševanje, če ta zakon tako določa.
Užitek je osebna služnost, ki daje pravico uporabljati in uživati tujo stvar ali pravico tako, da se ohranja njena substanca. Predmet užitka je lahko nepotrošna stvar ali pravica, iz katere izvirajo obresti ali druge koristi. Če je treba zaradi višje sile ali izrabe stvari opraviti popravilo, ki presega okvire vzdrževanja, mora užitkar o tem nemudoma obvestiti lastnika. Če lastnik v primeru iz prejšnjega stavka na svoje stroške opravi popravilo, mu užitkar dolguje obresti na vrednost opravljenih del, potrebnih za vzpostavitev stanja stvari ob ustanovitvi užitka. Obresti zapadejo v plačilo konec vsakega koledarskega leta, za zadnje leto pa ob prenehanju užitka. Če lastnik v prej opisanem primeru v razumnem roku noče opraviti popravila, ga lahko opravi užitkar na svoje stroške. Povrnitev teh stroškov se lahko zahteva ob prenehanju užitka po pravilih, ki veljajo za dobrovernega posestnika. Užitkar mora dopustiti lastniku stvari, da med trajanjem užitka na svoje stroške opravi izboljšave stvari. Za čas, ko je zaradi izvedbe del omejena užitkarjeva pravica, mu lastnik dolguje denarno nadomestilo. Po prenehanju užitka mora posestnik vrniti stvar njenemu lastniku. Če stvari ni mogoče vrniti v stanju, v kakršnem je bila v trenutku ustanovitve užitka, lahko lastnik zahteva nadomestilo za izgubo zaradi poslabšanja. Užitkar ne odgovarja zaradi poslabšanj, ki so posledica redne uporabe stvari ali višje sile.
Raba je osebna služnost, ki daje pravico uporabljati tujo stvar v skladu z njenim gospodarskim namenom za potrebe imetnika služnosti tako, da se ohranja njena substanca. Predmet rabe so lahko samo nepotrošne stvari.
Služnost stanovanja je osebna služnost, ki daje pravico uporabljati tuje stanovanje ali njegov del za potrebe imetnika služnosti in njegove družine tako, da se ohranja njegova substanca. Imetnik služnosti stanovanja ima pravico do uporabe skupnih delov stanovanjske hiše. Izvrševanja služnosti stanovanja se ne more prenesti na tretjo osebo.
Čeprav zakon omogoča tudi drugačen način pridobitve osebne služnost, običajno nastanejo tovrstne služnosti s sklenitvijo pogodbe. Za pridobitev užitka na nepremičnini se zahteva zemljiškoknjižno dovolilo in vpis v zemljiško knjigo. Užitek na premičnini se pridobi z izročitvijo stvari. Užitek na pravici se pridobi s poslom, ki je potreben za prenos pravice. Smiselno enako velja tudi za rabo in za služnost stanovanja.