Določeni gospodarski subjekti se v okviru svoje poslovne dejavnosti ukvarjajo tudi z oddajanjem poslovnih prostorov v najem, kar je lahko njihova primarna ali pa stranska dejavnost.

V Republiki Sloveniji obstaja specialna zakonodaja, ki ureja najemno razmerje za poslovne prostore med gospodarskimi subjekti. Problem, ki izvira iz te zakonodaje in se pojavi ob neplačevanju najemnine, je v tem, da najemodajalec nikakor ne more na enostaven in hiter način doseči pridobitve oddanih poslovnih prostorov nazaj v svojo posest, da bi jih lahko naprej oddal drugemu najemniku, če mu jih najemnik oziroma uporabnik noče prostovoljno predati. Najemodajalec mora v sodni postopek, v katerem uveljavlja sodno varstvo v obliki odpovedi najemne pogodbe, čakati potek (pre)dolgega odpovednega roka ter šele po pravnomočnosti sodbe zahtevati prisilno izvršbo z izpraznitvijo in izročitvijo prostorov najemodajalcu v posest.

(Načeloma) obvezni sodni postopek, katerega cilj je, da sodišče s sodbo odredi najemniku, da se izseli iz najetih prostorov, in sodna izvršitev takšne odločbe pomenita dolgo časovno obdobje, v katerem mora najemodajalec trpeti, da najemnik zaseda poslovni prostor. Če ob tem za uporabo ne plačuje najemnine, s tem najemodajalcu nastaja še znatna gospodarska škoda.

Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (v nadaljevanju ZPSPP) je bil sprejet leta 1974, od takrat pa je bil sicer kar nekajkrat predmet spreminjanja, vendar so vse novele, drugi zakoni, ki so imeli neposredni vpliv nanj, ter ustavne odločbe, zgolj razveljavljale posamezna določila, ki niso bila (več) primerna in usklajena z aktualnim stvarnim pravom oziroma so posamezna področja tega zakona dobila ureditev v drugih zakonih.

ZPSPP danes ureja bolj ali manj le še najem poslovnih stavb in prostorov ter prenehanje najema, čemur je bil že v osnovi namenjen največji del zakona (določila od 10. do 32. člena).

V zakonu je izpostavljeno, da najem poslovnih stavb in prostorov nastane na podlagi sklenjene najemne pogodbe, ki mora biti nujno v pisni obliki. Zakon je izpostavil, da je pisnost obličnostni pogoj za veljavnost najemne pogodbe, saj v primeru, da ni sklenjena v pisni obliki, pogodba sploh ni veljavna.[1]

Zakon v določilih zakona v 3. podpoglavje II. poglavja predvideva več načinov prenehanja najemnega razmerja:

• sporazumno,
• v primeru prenehanja predmeta najema,
• v primeru spremembe namembnosti poslovne stavbe ali poslovnega prostora (po odloku občinske skupnosti),
• v primeru razlastitve oziroma prisilnega prenosa pravice uporabe,
• z odpovedjo, ki vključuje zakonsko opredeljen odpovedni rok,
• s potekom časa (pri najemnih razmerjih, sklenjenih za določen čas),
• ter v primeru odstopa od najemne pogodbe.

Čeprav komplikacije glede izselitve in izpraznitve prostorov niso izključene pri vseh načinih prenehanja najemnega razmerja, sta, z vidika hitrosti pridobitve poslovnih prostorov s strani najemodajalca v svojo posest, problematična zlasti načina prenehanja najemnega razmerja z odpovedjo najemne pogodbe in v primeru odstopa od pogodbe.

Odpoved najemne pogodbe

Najemna pogodba, sklenjena za nedoločen čas, lahko preneha z odpovedjo. Odpoved najemnega razmerja lahko poda katerakoli stranka in načeloma tudi kadarkoli,[2] najemno razmerje pa preneha s potekom odpovednega roka. [3] Zakon omogoča, da se stranki dogovorita za odpovedni rok v najemni pogodbi, vendar pa ta rok ne sme biti krajši od enega leta.

ZPSPP v 2. odstavku 24. člena določa, da na podlagi odpovedi najemno razmerje preneha s potekom roka, ki ga določa najemna odpoved (odpovedni rok), ter, da ta rok ne sme biti krajši od enega leta.

Pri oddajanju poslovnih stavb in poslovnih prostorov v najem je potrebno v obzir vzeti tudi nasprotno stranko – najemnika, vendar pa sem mnenja, da je enoletni odpovedni rok bistveno predolg. Sporno določilo zakona je kogentno in ga stranki ne moreta spremeniti. Ureditev najemnega razmerja s krajšim odpovednim rokom od enega leta je nično[4], v takšnem primeru pa se neposredno uporabljajo določila zakona.

V sodobnem poslovnem svetu, kjer se posli odvijajo s precejšnjo hitrostjo, je določitev enoletnega odpovednega roka anahronizem, ki bi moral biti odpravljen. Menim, da je določitev odpovednega roka stvar pogajanj, saj je razumljivo, da se poslovni subjekt – najemnik ne more izseliti iz poslovnih prostorov čez noč, če bi najemodajalec to zahteval, vendar pa mora vsak sam pri sebi razmisliti, koliko časa potrebuje, da se v primeru odpovedi najemne pogodbe lahko organizira, najde nove poslovne prostore, se preseli in vrne dosedanje najete prostore najemodajalcu v posest. Določitev odpovednega roka bi morali prepustili gospodarskim subjektom, da se glede tega sami dogovorijo.

Tudi določilo 26. člena je problematično, saj se po tem določilu najemna pogodba vedno odpoveduje sodno, kar prej kritizirani enoletni odpovedni rok še podaljša. Odpoved najemne pogodbe, sklenjene med gospodarskimi subjekti, je nujno povezana z začetkom sodnega postopka, v katerem sodišče z oblikovalno sodbo odpove najemno razmerje ter določi najemniku rok, do katerega se mora izseliti.

Odpoved najemne pogodbe mora biti del tožbenega zahtevka, s katerim se uveljavlja izpraznitev in izročitev poslovnih prostorov, saj zakon določa, da najemno razmerje, sklenjeno za nedoločen čas lahko preneha le s posredovanjem sodišča (v obliki sodbe). V tem primeru gre za oblikovalno tožbo, s katero najemodajalec zahteva, da se sodno odpoveduje najemno razmerje, kar je podlaga za izpraznitveni zahtevek. Za ta (drugi) del zahtevka je potrebno najprej odpraviti pravno podlago za uporabo poslovnega prostora, to je, da se najemno razmerje odpove na temelju sodbe.

Če bi se s tožbo zahtevalo samo izročitev prostorov, sama vročitev tožbe ne bi imela učinka odpovedi pri sodišču. Medsebojno razmerje med najemnikom in najemodajalcem se tako ne razveže le z enostransko izjavo enega izmed pogodbenikov, ampak mora za to obstajati sodba, ki odpravi takšno pravno razmerje.[5]

Dosledno upoštevanje določili 24. in 26. člena obravnavanega zakona v praksi pomeni, da mora najemodajalec najemniku s pisno izjavo sporočiti nameravano odpoved najemnega razmerja, nato vložiti tožbo in od sodišča zahtevati odpoved pogodbenega razmerja, počakati na sodbo, ki bi določila, da se s sodbo odpoveduje najemno razmerje, nakar bi imel najemnik (toženec) v okviru odpovednega roka čas enega leta, da se izseli iz poslovnih prostorov. Ob upoštevanju dolgotrajnosti sodnih postopkov, pomeni več let, preden bi najemodajalec uspel pridobiti svoje poslovne prostore v svojo posest

Sodna praksa je v tem delu pokazala na neživljenjskost zakonske ureditve in dopustila, da se najemno razmerje odpove sodno, vendar s trenutkom vročitve tožbe tožencu, tako da s tistim trenutkom začne teči enoletni odpovedni rok, tožencu pa se naloži, da najete prostore izprazni prostovoljno v 15 dneh po poteku tega enoletnega roka, sicer je mogoče zahtevati izvršbo.

Vendar ne samo, da je zakonsko določilo glede enoletnega odpovednega roka neživljenjsko, tudi sodna praksa glede teka odpovednega roka ni enotna.

Višje sodišče v Ljubljani je s sodbo opr. št. I Cp 1780/2009 z dne 16.9.2009 pojasnilo določilo 26. člena ZPSPP, da se pogodba o najemu poslovnih prostorov odpoveduje sodno. Najemna pogodba, sklenjena za nedoločen čas, lahko preneha le na podlagi sodne odločbe, v kateri sodišče odloči, da se najemno razmerje odpove. Po določilih ZPSPP se najemna pogodba odpoveduje sodno, zato mora biti odpoved najemne pogodbe del tožbenega zahtevka. Gre za oblikovalno tožbo, s katero najemodajalec zahteva, da se s sodbo odpove najemno razmerje, kar je podlaga za nadaljnji zahtevek, da je najemnik dolžan izprazniti in najemodajalcu izročiti poslovne prostore. Za utemeljenost izpraznitvenega zahtevka je potrebno najprej odpraviti pravno podlago za uporabo poslovnega prostora, kar se stori z odpovedjo najemne pogodbe. Ta del je tako pomemben, da se tožbeni zahtevek po izpraznitvi prostorov, ki nima predhodno postavljenega zahtevka po odpoved najemne pogodbe, zavrne. Kadar se s tožbo zahteva izročitev poslovnih prostorov, hkrati pa se ne odpoveduje pogodba o najemu teh poslovnih prostorov, zahteva po izročitvi nima značaja odpovedi preko sodišča.

Nasprotno stališče pa je zavzelo Višje sodišče v Ljubljani v sodbi opr. št. II Cp 1805/2009 z dne 16.9.2009, iz katere izhaja, da je odpoved najemnega razmerja pri izpraznitvi poslovnih prostorov potrebno presojati kot predhodno vprašanje. V tem primeru je sodišče mnenja, da je že samo vročitev tožbe tožencu potrebno šteti za sodno odpoved najema poslovnih prostorov, takšno stališče pa naj bi izhajalo iz določila 2. odstavka 29. člena ZPSPP, ki določa, da se na podlagi odpovedi najemodajalca in zahteve za izpraznitev poslovnega prostora izda nalog o njegovi izpraznitvi. Zakon pri tem ne določa, da mora biti odpoved najemne pogodbe uveljavljena s tožbenim zahtevkom.

V primeru, ki ga je sodišče obravnavalo, tožnica v tožbi na izpraznitev poslovnih prostorov proti tožencu ni posebej zahtevala odpovedi najemnega razmerja, vendar pa je iz tožbenih navedb razvidno, da se zahtevek na izpraznitev prostorov uveljavlja na podlagi odpovedi najemnega razmerja, ki ga je najemodajalka poslala najemniku z dopisom, ki pa sicer ne predstavlja pravilnega načina odpovedi. Višje sodišče je zato v tem primeru zavzelo stališče, da je potrebno vročitev tožbe šteti za sodno odpoved. Značaj sodne odpovedi naj bi imela že tožba, ko je bila vročena najemniku. Sodišče sicer mora določiti, kdaj je potekel enoletni rok, vendar se lahko do tega dejstva opredeli tudi v obrazložitvi. Ob dejstvu, da ima tožba na izpraznitev poslovnih prostorov ob vročitvi tožencu značaj sodne odpovedi, enoletni odpoved rok začne teči s trenutkom vročitve, s potekom enega leta od vročitve pa je najemno razmerje za nedoločen čas prenehalo.

Takšno stališče je bilo ponovno predstavljeno v sodbi Višjega sodišča v Ljubljani, opr. št. I Cpg 888/2009 z dne 2.12.2009, iz  katere izhaja, da odpoved najemodajalca sodi v trditveno podlago tožbe na izpraznitev in izročitev poslovnih prostorov in ni potreben poseben tožbeni zahtevek za prenehanje najema. V predstavljeni sodbi je sodišče sprejelo mnenje, da se odpoved najemniku posreduje preko sodišča, medtem ko je naloga sodišča le odločanje o zahtevku za izpraznitev in izročitev poslovnih prostorov.

Sklep

Vprašanje načina oblikovanja tožbenega zahtevka je zelo pomembno in bi se o njem morala sodna praksa bolj enotno izreči. Za najemodajalca kot tožnika je frustrirajoče, da mora trepetati, ali je tožbeni zahtevek ob vložitvi tožbe pravilno oblikovan. Precej mogoče je namreč, da bi se posamezni sodnik ali senat postavil na stališče, da je že ob vložitvi tožbe bila storjena napaka in bi bil posledično tožbeni zahtevek zavrnjen. Pomembno je, da se v sodbi navede, kdaj se izteče enoletni odpovedni rok, saj je to časovna točka, od katere so odvisne nadaljnje aktivnosti.

Moje videnje zakonskega določila glede sodnega odpovedovanja najemne pogodbe gre bolj v smeri sodbe I Cp 1780/2009. Menim, da bi sodba ob upoštevanju zakona morala nositi tudi odločitev o odpovedi najemnega razmerja in naj ne bi zadoščala ugotovitev tega dejstva v obrazložitvi oziroma v okviru predhodnega vprašanja. Ne pristajam na stališče, da zakonski termin ˝sodna odpoved˝ pomeni le sodno posredovanje izjave volje ene stranke drugi stranki in da bi ta izjava morala biti podana v obliki tožbe. S tem bi bila sodna funkcija zožena zgolj na prepošiljanje pošte s strani sodišča drugi stranki.

Strinjam se s stališčem iz sodbe II Cp 1805/2009, da enoletni odpovedni rok teče od vročitve tožbe tožencu. Na tak način se časovno obdobje, ko uporabnik zaseda nepremičnino, bistveno skrajša.[6]

Iz razlogov praktičnosti in procesne previdnosti bi svetoval, da se v tožbo vedno vneseta oba zahtevka:

• ugotovitveni zahtevek, ki zahteva od sodišča, da ugotovi, da je najemno razmerje za nedoločen čas odpovedano z dnem vročitve tožbe tožencu in da s tem dnem začel teči enoletni odpovedni rok,
• ter dajatveni zahtevek, ki zahteva od sodišča, da tožencu naloži dolžnost izpraznitve poslovnih prostorov in njihovo izročitev tožniku v neposredno in izključno posest v določenem roku, ki začne teči po poteku enega leta od vročitve tožbe tožencu,

odločitev o oblikovanju sodbe pa bi prepustil sodiščem prve stopnje oziroma višjim instancam.

Ne glede na zaplet glede neenotnosti sodne prakse pa se dejansko vedno zgodi, da enoletni odpovedni rok poteče še pred zaključkom sojenja[7] na prvi stopnji, torej še preden postane sodbe z obveznostjo izpraznitve poslovnih prostorov pravnomočna. Ob povprečnem trajanju sodnih postopkov in ob predpostavki, da najemnik noče prostovoljno prepustiti prostorov in se iz njih izseliti, tako najemodajalec praktično ne more pričakovati, da bi imel svojo nepremičnino v posesti prej kot v dveh letih od vložitve tožbe. Tako dolgo obdobje z vidika poslovnih subjektov ni sprejemljivo.

[1] ZPSPP, 2. odstavek 12. člena.

[2] Sodba Vrhovnega sodišča, opr. št. II Ips 668/96 z dne 8.4.1998, s katero je bilo odločeno o odpovedi najemnega razmerja in zahtevku po izpraznitvi poslovnih prostorov. Stranki tega postopka sta sklenili najemno pogodbo za nedoločen čas, vendar za najmanj pet let, kar je pomenilo, da nobena izmed strank ni mogla odpovedati najemnega razmerja pred potekom petih let. Šele po petih letih najemnega razmerja pa je strankama bila dana možnost, da najemno razmerje odpovesta, vendar je pri tem potrebno upoštevati enoletni odpovedni rok.

[3]  Pri odpovedi najemnega razmerja ni potrebno navesti konkretnega razloga.

[4] Na kogentnost določila o enoletnem odpovednem roku kaže drugi stavek drugega odstavka 24. člena obravnavanega zakona, ki prepoveduje možnost, da bi bil odpovedni rok krajši od enega leta. Stranki najemne pogodbe bi lahko v najemni pogodbi določili daljši odpovedni rok, nikakor pa ne krajšega. V povezavi z določilom 86. in 88. člena OZ, je pogodbeni dogovor o krajšem odpovednem roku ničen. Ker zakon omejuje trajanje odpovedne roka navzdol, se v primeru odsotnosti pogodbenega določila, uporabi najkrajši možni odpovedni rok, ki ga zakon dopušča, to je eno leto. O tem posredno sodba Vrhovnega sodišča RS opr. št. II Ips 690/96 z dne 12.11.1997.

[5] Sodba Višjega sodišča v Ljubljani opr. št. I Cp 1780/2009 z dne 16.9.2009.

[6] Sodba Višjega sodišča v Ljubljani, opr. št. I Cpg 1295/2000 z dne 30.10.2001, po kateri je nesporno, da enoletni odpovedni rok začne teči z vročitvijo tožbe in ne šele od pravnomočnosti sodbe. Toženec, nekdanji najemnik, ki je želel postopek zavleči, kar se da dolgo, je kot ugovor uveljavljal prav dejstvo, da bi moral odpovedni rok začeti teči šele od pravnomočnosti sodbe dalje, isto pa je izpostavil tudi v pritožbi. Takšen očitek pa po mnenju višjega sodišča ni upošteven, saj je tožnica dala tožencu sodno odpoved, saj se pogodba o najemu poslovnih prostorov odpoveduje sodno in ne z dopisom. Takšen učinek pa ima vročitev tožbe tožencu, kar pomeni, da je enoletni odpovedni rok potekel po poteku enega leta, šteto od dneva vročitve tožbe tožencu.

[7] Na tak način sodna praksa preseže dvoumno zakonsko določbo in zagotovi, da je bilo najemno razmerje odpovedano z začetkom sodnega postopka, da je med sodnim postopkom potekel enoletni odpovedni rok ter da se tožencu po končanem postopku (če tega ni storil že med postopkom) naloži izpraznitev poslovnih prostorov in izročitev tožniku v posest.