Problem, ki se pojavi zaradi neplačevanja najemnine, je v tem, da najemodajalec nikakor ne more na enostaven in hiter način doseči vrnitve oddanih poslovnih prostorov nazaj v svojo posest, da bi jih lahko naprej oddal drugemu najemniku, če mu jih najemnik oziroma uporabnik noče prostovoljno predati. O tem sem pisal v reviji Pravni Praksi št. 12, objavljeni dne 29.3.2012, kjer sem v članku z naslovom Odpoved najemnega razmerja po ZPSPP s pregledom sodne prakse, obravnaval sodno uveljavljanje odpovedi najemne pogodbe ter predstavil pomanjkljivost določil ZPSPP.

Najemodajalec mora skozi dolgo sodno proceduro, v kateri od sodišča uveljavlja sodno varstvo v obliki odpovedi najemne pogodbe, čakati potek (pre)dolgega odpovednega roka ter šele po pravnomočnosti sodbe zahtevati prisilno izvršbo z izpraznitvijo in izročitvijo prostorov najemodajalcu v posest.

Ena izmed posebnosti predmetnega zakona je t.i. izpraznitveni nalog. Izpraznitveni nalog ima enake lastnosti kot plačilni nalog, ki ga izda sodišče na podlagi predloga upnika, vendar se uporablja le v povezavi z izpraznitvijo poslovnih prostorov. V kolikor dolžnik ugovarja izpraznitvenemu nalogu, sodišče nadaljuje postopek pred istim sodiščem kot po ugovoru zoper sklep o izvršbi, s končno odločbo pa sodišče odloči o utemeljenosti izpraznitvenega naloga. Sodna praksa navaja zanimiv primer,[1] v katerem je tekom postopka za izpraznitev poslovnih prostorov nastal spor o tem, ali je uporaba izpraznitvenega naloga sploh pravilna v smislu materialnega prava, v kolikor ne gre za najem poslovnih prostorov. Po izvedenem pritožbenem postopku se je izkazalo, da v konkretnem primeru ni mogoče uporabiti določb ZPSPP, saj tožnica s toženko ni sklenila najemnega razmerja za poslovne prostore, temveč za del stanovanjske stavbe (klet in dvorišče) in jih je toženka uporabljala brez pravne podlage. Ker pa ni bilo vzpostavljenega najemnega razmerja, od sodišča ni mogoče zahtevati izdaje izpraznitvenega naloga v procesnem smislu. Stanovanjski zakon[2], ki ureja najemno razmerje med fizičnimi osebami ali pa med pravnimi in fizičnimi osebami, t.i. izpraznitvenega naloga namreč ne pozna.

Eden izmed načinov prenehanja najemne pogodbe predstavlja odstop od najemne pogodbe, pri čemer so z zakonom pri odstopu od najemne pogodbe taksativno določeni razlogi, zaradi katerih je mogoče odstopiti. Pri tem načinu gre za sankcijo najemodajalca, usmerjeno zoper najemnika, zaradi kršitve obveznosti iz najemnega razmerja. Zakon določa, da je mogoče odstopiti od najemne pogodbe iz naslednjih razlogov:

• če najemnik tudi po opominu najemodajalca uporablja poslovno stavbo oziroma poslovni prostor v nasprotju s pogodbo ali jih uporablja brez potrebne skrbnosti, tako da se dela občutnejša škoda,
• če je najemnik v zamudi s plačilom najemnine za dva meseca od dneva, ko ga je najemodajalec na to opomnil,
• ter če najemodajalec iz vzroka, za katerega ni odgovoren, trajno ne more uporabljati prostorov, v katerih je opravljal svojo dejavnost, in zato poslovno stavbo oziroma poslovni prostor sam potrebuje.

Pri odstopu od najemne pogodbe ni odpovednega roka, odstop učinkuje s samim prejemom odstopne izjave tako, da najemno razmerje nemudoma preneha. Vendar pa najemodajalec tudi v tem primeru ne more takoj po odstopu priti do posesti na svojih nepremičninah, ki jih je oddajal, če se najemnik odloči, da nepremičnin prostovoljno ne bo izpraznil. V tem primeru mora najemodajalec vložiti reivindikacijsko tožbo in od sodišča zahtevati, da naloži tožencu – nekdanjemu najemniku (po vložitvi tožbe pa le še uporabniku brez pravnega naslova), da nepremičnino izprazni in jo preda tožniku v neposredno in izključno posest, prosto stvari in oseb.

Najemodajalec se mora začeti dolgotrajen sodni postopek, da bi pridobil pravnomočno sodbo – izvršilni naslov, na podlagi katerega bo pred izvršilnim sodiščem zahteval prisilno izvršbo, če toženec tudi po pravnomočnosti sodbe ne bo prostovoljno predal poslovnih prostorov.

V praksi najpogosteje uporabljeni razlog za odstop od najemne pogodbe je razlog po drugi alineji prvega odstavka 28. člena ZPSPP, to je neplačevanje najemnine s strani najemnika.

Veljavno pravo ne dopušča, da bi se lahko najemnika praktično čez noč izselilo iz poslovnih prostorov, ki jih zaseda. ZPSPP je bil kot zakon sprejet v povsem drugačni družbeni klimi kot vlada danes. V 70. letih 20. stoletja, ko je ZPSPP stopil v veljavo, je bila temeljna vrednota družbena lastnina, kjer ni bilo nobenega splošnega družbenega interesa, da bi zasebna lastnina (ki jo je sicer bilo zelo malo) ustvarjala kakršenkoli finančni donos, kaj šele, da bi ustvarjala dobiček. Na to nenazadnje kaže še vedno veljaven 10. člen ZPSPP, ki izpostavi, da pravne osebe lahko oddajajo v najem poslovno stavbo ali poslovni prostor, na katerem imajo pravico uporabe oziroma lastninsko pravico samo, če je to v skladu z njihovo osnovno dejavnostjo ali pa če ga iz upravičenih razlogov začasno ne morejo same uporabljati.

Danes je družbena klima drugačna in mnoga podjetja so (vsaj v času gospodarske prosperitete) nakupila poslovne prostore, ki so jih v svojih računovodskih knjigah obravnavale kot zaloge, hkrati pa jih oddajale v najem, kar je bilo zanje sicer postranska dejavnost. Mnogokateremu podjetniku najemnina, ki jo prejema od oddajanja poslovnih prostorov v najem, predstavlja pomemben del prihodkov, s katerimi financira svoje obstoječe kratkoročne ali dolgoročne obveznosti.

V zadnjih letih, ko se je dolžniška kriza razširila praktično v vse pore gospodarstva, so se tudi najemodajalci pogosteje začeli srečevati z neplačniki. Vendar niso (zelo) problematični tisti neplačniki, ki zaradi kratkotrajnih likvidnostnih težav ne zmorejo plačevati najemnine kratek čas. Problematični so tisti, ki so razmere izkoristili in enostavno prenehali plačevati najemnino, saj so odkrili, da jim najemodajalci za relativno daljše obdobje ne morejo ˝do živega˝.

Kronični neplačniki v gospodarstvu so ugotovili, da jim določila ZPSPP in dolgotrajnost sodnih postopkov omogoča daljše opravljanje gospodarske dejavnosti v tujih poslovnih prostorih, brez da bi zanje plačevali najemnino.

Naš pravni sistem ne nudi hitre pomoči tistemu najemodajalcu, ki se znajde v takšni situaciji. Obstaja možnost, da se najemodajalec in najemnik ob sklenitvi najemne pogodbe dogovorita za plačilo predujma, katerega bi lahko najemodajalec črpal v primeru neplačila, vendar v praksi ne poznam primera, da bi ta predujem lahko pokril obdobje več kot nekaj mesecev, ko najemnik ne bi plačal najemnine. Ta predujem lahko zadošča za premostitev vsaj dela obdobja, ko najemodajalec vodi postopek odstopa od najemne pogodbe zaradi hujše kršitve najemne pogodbe (npr. zaradi nekajmesečnega neplačevanja finančnih obveznosti iz najema) in nato pred sodiščem zahteva izpraznitev in izročitev poslovnih prostorov v najem na podlagi sodbe.

Obstaja pa možnost, ki jo lahko izkoristi upnik/najemodajalec, da se glede izpraznitve poslovnih prostorov po zaključenem najemnem razmerju, izogne sodnemu postopku. V ta namen mora z najemnikom skleniti najemno pogodbo v obliki neposredno izvršljivega notarskega zapisa. S sklenitvijo najemne pogodbe v obliki neposredno izvršljivega notarskega zapisa si najemodajalec zagotovi možnost, da mu po tistem, ko enostransko odstopi od najemne pogodbe, ni potrebno voditi pravdnega postopka (gospodarskega spora) zoper nekdanjega najemnika, ki še vedno zaseda in uporablja najemodajalčeve prostore, in od sodišča zahtevati, da s sodbo naloži uporabniku izpraznitev in izročitev poslovnih prostorov najemodajalcu v posest.

Najemna pogodba v obliki neposredno izvršljivega notarskega zapisa zagotavlja najemodajalcu, da lahko po tistem, ko odstopi od najemne pogodbe zaradi hujših kršitev s strani najemnika (te kršitve naj bi bile definirane v pogodbi, ni pa nujno, saj jih nekaj pozna že ZPSPP), lahko neposredno začne izvršbo, v kateri predlaga izpraznitev in izročitev poslovnih prostorov najemodajalcu v posest.

Notarski zapis z neposredno izvršljivostjo je izvršilni naslov, kar pomeni, da sodišče takoj po prejemu predloga dovoli izvršitev, katere pa ne zadrži dolžnikov ugovor. Sodišče namreč v skladu z določili ZIZ takoj po izdaji sklepa o dovolitvi izvršbe izda še odredbo izvršitelju, ki opravlja neposredna dejanja izvršbe, da izvede izpraznitev prostorov, če se dolžnik v paricijskem roku 7 dni ne bi prostovoljno izselil.

Sklep

Seveda pa uresničitev ideje o možnosti odstopa od najemne pogodbe in izvršitev notarskega zapisa pred izvršilnim sodiščem ni samoumevna. Najemodajalec mora kot dober gospodar poskrbeti, da se pripravi ustrezna najemna pogodba, v kateri bodo definirane možnosti, po katerih je njegov odstop od pogodbe pravno dopusten. Ena takšnih je vsekakor neplačevanje najemnin in ostalih stroškov, saj ZPSPP določa, da lahko najemodajalec odstopi od pogodbe, če je najemnik v zamudi s plačilom obveznosti, ki izvirajo iz najemnega razmerja, več kot dva meseca od dneva, ko ga je najemodajalec na to opomnil.

Najemnik mora dati izrecno soglasje za neposredno izvršljivost notarskega zapisa. Če tega izrecnega soglasja v najemni pogodbi ne bi bilo, potem tudi notarski zapis ne bi bil neposredno izvršljiv in najemodajalec bi moral po sodni poti pridobiti izvršilni naslov, ki bi mu omogočil izselitev dolžnika, ki tega ne bi želel storiti sam. Pomembno je, da najemodajalec dosledno nadzoruje najemnika in ga že ob prvi zamudi s plačilom najemnine opomni. To je potrebno storiti s pisnim opominom, v katerem je predstavljen dolg, poziv na plačilo dolga in opozorilo na posledice, ki izhajajo iz zamujanja s plačilom več kot dva meseca od prejema opomina. V kolikor se pokaže, da najemnik nima namena plačevati najemnine, mora najemodajalec reagirati po korakih, ki so določeni v najemni pogodbi in jih na kratko predstavljam  v nadaljevanju.

Najemniku se naprej pošlje pisna odstopna izjava, s katero je najemno razmerje enostransko končano. V tej izjavi mora biti tudi poziv na plačilo dolga in poziv za izpraznitev prostorov, ki jih uporablja, v določenem roku. Če dolžnik postavljen rok ignorira, ima nekdanji najemodajalec možnost zahtevati izvršbo na podlagi neposredno izvršljivega notarskega zapisa.

Nekdanji najemodajalec – upnik se s tem izogne sodnemu postopku, v izvršbi pa uspe pridobiti posest poslovnih prostorov že v relativno kratkem času. Takšno postopanje je zagotovo prednost za gospodarstvenike, ki oddajajo poslovne prostore in od tega pričakujejo reden dohodek, saj se tveganje dolgotrajnega izostanka od plačila najemnine zmanjša na minimum. Kot sem poudaril že zgoraj, gospodarstveniki zelo redko izkoristijo možnost sklepanja najemne pogodbe v obliki neposredno izvršljivega notarskega zapisa, razlogov za to pa je več. Vsekakor je sklenitev najemne pogodbe v posebni obliki povezana z določenimi stroški, ki se mnogim zdijo nepotrebni. To še zlasti pride do izraza, ko je teh pogodb veliko, ker pač imajo veliko poslovnih prostorov za oddajo. Še pogostejši razlog pa je v tem, da možnost sklepanja najemne pogodbe v obliki neposredno izvršljivega notarskega zapisa širše ni poznana.

Menim, da je potrebno gospodarstvenikom predstaviti možnosti sklepanja najemnih pogodb v obliki neposredno izvršljivega notarskega zapisa, potrebno jim je predstaviti prednosti, ki jih sklenitev najemne pogodbe v takšni obliki prinaša, pojasniti postopek uveljavljanja izpraznitve in izročitve prostorov najemodajalcu v posest v primeru, ko bi najemnik prenehal s plačevanjem najemnine, ter izpostaviti prednosti posebne oblike najemne pogodbe. Na tak način bo marsikateremu upniku lažje, hkrati pa se bo manevrski prostor dolžnikov (vsaj) na področju najemnih razmerij zmanjšal, s tem pa se bo pripomoglo k razmišljanju, da stanje dolžništva ni sprejemljivo in da ga je potrebno zmanjšati na minimum.

[1] Sodba Višjega sodišča v Ljubljani, opr. št. II Cp 189/2000 z dne 7.6.2000.

[2] Stanovanjski zakon (SZ-1), Ur. list RS št. 69-3312/03.