Pri prodaji (oziroma nakupu) nepremičnine ne smemo pozabiti na davčni vidik takšne transakcije. Davčne obveznosti, ki doletijo lastnika nepremičnine (in tudi kupca) niso zanemarljive, sploh glede na to, da se davki odmerjajo od prodajne vrednosti nepremičnine, ki je praviloma visoka. Posledično so visoki tudi davki, ki jih je potrebno plačati pri prodaji nepremičnine. V tem članku bomo pogledali, katere davčne obveznosti vas lahko doletijo pri prodaji nepremičnine, kakšne so davčne stopnje in kakšni so pogoji, pod katerimi ste lahko oproščeni plačila davka.

Področje obdavčitve pri prodaji nepremičnin urejata dva zakona in sicer Zakon o davku na promet nepremičnin (v nadaljevanju: ZDPN-2) in Zakon o dohodnini (v nadaljevanju: ZDoh-2). Prvi ureja t.i. davek na promet nepremičnin, drugi pa davek na dobiček iz kapitala.

Davek na promet nepremičnin po ZDPN-2

Zavezanec za plačilo davka na promet nepremičnin po ZDPN-2 je prodajalec. Lahko pa davek plača tudi kupec, če se prodajalec in kupec tako dogovorita v kupoprodajni pogodbi. Vendar v tem primeru kupec le pogodbeno prevzema obveznost plačila davka, zavezanec po zakonu pa še vedno ostaja prodajalec. Tega se je pomembno zavedati, saj se bodo v primeru, če kupec ne bo plačal davka v predpisanem roku, obračunale zamudne obresti in uvedel postopek prisilne izterjave dolga do prodajalca, čeprav je obveznost plačila davka po pogodbi prevzel kupec. Seveda bo lahko prodajalec na podlagi sklenjene pogodbe zahteval povračilo izterjanega davka od kupca, vendar bo imel s tem dodatne stroške (stroške odvetnika, izterjave, sodne stroške).

Po ZDPN-2 se davek na promet nepremičnin plačuje od prometa z nepremičninami, kar glede na zakonsko določbo pomeni, da se davek plačuje od vsakega odplačnega prenosa lastninske pravice na nepremičnini. Sem poleg klasične prodajne pogodbe, sodi tudi:

• zamenjava ene nepremičnine za drugo nepremičnino (npr. menjalna pogodba),
• finančni najem nepremičnine (npr. leasing pogodba),
• prenos lastninske pravice zaradi priznanja lastninske oziroma solastninske pravice, kot posledice gradnje čez mejo nepremičnine, v skladu z zakonom, ki ureja stvarnopravna razmerja,
• prenos lastninske pravice zaradi priznanja lastninske oziroma solastninske pravice, kot posledice povečanja vrednosti nepremičnine, v skladu z zakonom, ki ureja stvarnopravna razmerja,
• prenos lastninske pravice ob razdelitvi solastnine, in sicer od tistega dela nepremičnine, ki presega lastniški delež posameznega solastnika in ga je posamezni solastnik dobil plačanega,
• pridobitev lastninske pravice na nepremičnini, ki je nastala na podlagi priposestvovanja, če ob sklenitvi prvotnega pravnega posla, ki je bil podlaga za dobroverno lastniško posest, davek še ni bil plačan.

Davka na promet nepremičnin pa ni potrebno plačati v primeru, kadar nepremičnino prodaja pravna oseba. Pri takšni transakciji bo obračunan davek na dodano vrednost (DDV), ki ga bo moral prav tako plačati prodajalec.

Obveznost plačila davka nastane v trenutku, ko je sklenjena pogodba, na podlagi katere se prenese nepremičnina. Prodajalec mora pri davčnem organu, na območju katerega leži nepremičnina, vložiti napoved za odmero davka na promet nepremičnin. Napoved se vloži na vnaprej pripravljenem obrazcu, ki je dostopen na spletni strani Finančne uprave RS.

To mora storiti v 15 dneh po sklenitvi pogodbe (torej v 15 dneh po podpisu pogodbe), sicer je v prekršku in ga lahko davčni organ kaznuje z globo v višini od 100 do 50.000,00 EUR (odvisno od tega ali gre za fizično osebo ali za pravno osebo oziroma samostojnega podjetnika posameznika).

Po prejemu napovedi davčni organ odmeri davek na promet nepremičnin, ki se plačuje po stopnji 2% od davčne osnove.

Davčno osnovo, od katere se odmeri in plača davek, predstavlja prodajna cena nepremičnin. Na tem mestu opozarjam, da v pogodbo ne pišete fiktivno prenizkih cen nepremičnin, saj ima davčni organ pravico preveriti resničnost dejstev, ki jih navaja davčni zavezanec, torej tudi ali prodajna cena, ki jo je zavezanec navedel, ustreza tržni vrednosti nepremičnine ali pa je bila vrednost nepremičnine davčnemu organu prikazana v nižjem znesku zaradi ugodnejše odmere davka.

V primeru dvoma v pravilnost navedene prodajne cene bo davčni organ ugotavljal tržno vrednost posamezne nepremičnine (npr. primerjava s splošno znanimi tržnimi cenami na m² na določenem področju, primerjava s cenami iz izvedenih prodaj primerljivih nepremičnin) in od tako ugotovljene vrednosti odmeril davek. Takšno vrednost lahko zavezanec izpodbija s predložitvijo individualne cenitve, vendar bo moral stroške cenilca v celoti plačati sam.

Na podlagi odločbe o odmeri davka, ki jo izda davčni organ, je potrebno davek plačati v 30 dneh po vročitvi odločbe. Po plačilu davka bo davčni organ na originalnem izvodu pogodbe potrdil, da je bil odmerjeni davek plačan (na pogodbo bo odtisnil žig). Brez potrdila o plačilu davka na promet nepremičnin, se na podlagi pogodbe o prenosu lastninske pravice kupec ne bo mogel vpisati v zemljiško knjigo kot novi lastnik.

Davka na promet nepremičnin pa ni potrebno plačati pri naslednjih prenosih nepremičnin:

• prenosa nepremičnin na diplomatska in konzularna predstavništva,
• prenosa nepremičnin iz naslova razlastitev ali drugih zakonskih ukrepov oziroma na podlagi prodajne pogodbe, ki je bila sklenjena namesto razlastitve,
• prenosa nepremičnin, ki imajo status kulturnega spomenika,
• prenosa zemljišč v okviru komasacij v skladu s predpisi o urejanju prostora in prenosa kmetijskih zemljišč v okviru drugih agrarnih operacij v skladu s predpisi o kmetijskih zemljiščih,
• prenosa nepremičnin v postopkih prisilne izterjave obveznih dajatev v skladu z zakoni,
• prenosa nepremičnin pri razdelitvi premoženja med zakonci in zunajzakonskimi partnerji ob prenehanju ali v času trajanja zakonske zveze oziroma zunajzakonske skupnosti ali registrirane istospolne partnerske zveze,
• prenosa nepremičnin pri razdrtju pogodbe o prenosu nepremičnine,
• prenosa nepremičnin pri razdelitvi premoženja - nepremičnin med družbenike ali delničarje v postopkih likvidacije družbe,
• prenosa nepremičnin v okviru materialnih statusnih preoblikovanj, kot jih ureja zakon o gospodarskih družbah,
• prenosa nepremičnin kot stvarnega vložka ob ustanovitvi ali dokapitalizaciji pravne osebe.

Če pride do situacije, ko se pogodba razdre, preden je opravljen prenos na novega lastnika nepremičnine, ali sodišče pogodbo z odločbo izreče za neveljavno, ima plačnik davka pravico zahtevati, da se mu plačani davek vrne.

Davek na dobiček iz kapitala po ZDoh-2

Poleg davka na promet z nepremičninami, je pri prodaji nepremičnine potrebno računati tudi na plačilo naslednjega davka. Kadar je prodajalec nepremičnine fizična oseba mora namreč v določenih primerih plačati tudi dohodnino od dobička iz kapitala po ZDoh-2. Za kapital po tem zakonu štejejo tudi nepremičnine in sicer ne glede na to, ali so bile odsvojene v spremenjenem ali nespremenjenem stanju.

Dobiček iz kapitala – torej iz nepremičnin, je dobiček, ki ga dosežemo z odsvojitvijo nepremičnine. Pri tem pojasnjujem, da se dobiček iz kapitala ugotavlja tako pri prodaji nepremičnine, kot tudi pri podaritvi oziroma zamenjavi nepremičnine.

Davek od dobička iz kapitala se odmeri od razlike med vrednostjo nepremičnine ob odsvojitvi in vrednostjo nepremičnine ob pridobitvi. Torej, če ste nepremičnino kupili za 120.000,00 EUR ter jo čez manj kot 5 let prodali za 150.000,00 EUR, boste od razlike 30.000,00 EUR plačali davek v višini 25 odstotkov.

Stopnja davka, določena v višini 25 odstotkov, se na vsakih dopolnjenih pet let imetništva nepremičnine zmanjšuje (po 5 letih bo stopnja davka 20 odstotkov, po 10 letih 15 odstotkov in po 15 letih 10 odstotkov). Po 15 letih imetništva pa tega davka ni potrebno več plačati.

Davka od dobička iz kapitala prav tako ni potrebno plačati v naslednjih primerih neobdavčljivih odsvojitev nepremičnin:

• prenos kapitala preminule osebe na dediča, volilojemnika ali osebo, ki ju nadomesti po predpisih o dedovanju, ali na drugo osebo, ki uveljavlja kakšno pravico iz zapuščine, zaradi smrti fizične osebe,
• odsvojitev nepremičnine po pogodbi o dosmrtnem preživljanju ali po darilni pogodbi za primer smrti, po novejši sodni praksi tudi odsvojitev po pogodbi o preužitku, 
• prenos nepremičnin iz naslova razlastitev ali drugih zakonskih ukrepov oziroma na podlagi prodajne pogodbe, ki je bila sklenjena namesto razlastitve,
• prenos kapitala posojilojemalcu ali zastavnemu upniku v primeru ustanovitve zastavne pravice na kapitalu in prenos nazaj posojilodajalcu oziroma zastavitelju,
• prenos kapitala v postopkih prisilne poravnave obveznih dajatev v skladu z zakoni.

Dohodnine od dobička iz kapitala prav tako ni potrebno plačati zavezancu v primeru odsvojitve stanovanja ali stanovanjske hiše (ki ima največ dve stanovanji, s pripadajočim zemljiščem), če je imel tam prijavljeno stalno prebivališče in ga je imel v lasti ter je tam dejansko bival zadnja tri leta pred odsvojitvijo. Bo pa v tem primeru vseeno moral plačati davek na promet z nepremičninami (2%).

Za konec zgolj na kratko pojasnjujem še, da kadar zavezanec nepremičnino podari zakoncu ali otroku, vključno z neodplačno izročitvijo po izročilni pogodbi, zakon omogoča odlog ugotavljanja davčne obveznosti. V tem primeru se lahko ugotavljanje davčne obveznosti odloži do naslednje obdavčljive odsvojitve podarjene nepremičnine. Opozarjam, da je za uspešno uveljavljanje možnosti odloga za plačilo davka nujno, da pravočasno (prav tako v roku 15 dni od sklenitve pogodbe) na pristojni davčni urad vložite ustrezen obrazec, sicer boste morali davek plačati v vsakem primeru saj davčni organi na te stvari ne pazijo po uradni dolžnosti.