Konec decembra 2021 je pričel veljati novi Gradbeni zakon (GZ-1), ki se prične uporabljati s 1.6.2022 in odpravlja neskladja in pomanjkljivosti do sedaj veljavnega GZ, pri čemer bistvenih novosti ne prinaša. Manjše spremembe prinaša na področju poimenovanja izrazov ter uvaja nekatera nova poimenovanja. Ključne spremembe pa so na področju pridobivanja gradbenega dovoljenja, saj se ukinja »predodločba«, ki jo je bilo mogoče pridobiti pred postopkom pridobivanja gradbenega dovoljenja, investitorju pa se omogoča gradnja po dokončnosti in pred pravnomočnostjo gradbenega dovoljenja.  

Komunalni prispevek je investitor dolžan plačati šele s prijavo gradnje in ne v postopku pridobivanja gradbenega dovoljenja. S tem se izognemo vračanju komunalnega prispevka v primeru, kadar investitor več ne želi graditi. Nadalje po novem upravne enote ne preverjajo skladnosti gradnje s prostorskimi izvedbenimi pogoji, saj skladnost s prostorskimi akti predhodno v mnenju presoja že občina.

Novost je tudi, da je potrebno v zahtevi za izdajo gradbenega dovoljenja izkazati pravico graditi tudi za nepremičnine, za katere so predvidene le začasne ureditve, npr. deponiranje izkopane zemljine ter da za izkazano pravico graditi zadošča le pisno soglasje, namesto predhodno notarsko overjene pogodbe o pridobljeni obligacijski pravici. V tem primeru je potrebno priložiti pisno soglasje lastnika nepremičnine na kateri bodo izvedene te začasne ureditve.

Gradbeno dovoljenje je veljavno še 5 let po njegovi pravnomočnosti kar pomeni, da mora v tem roku investitor začetek gradnje tudi prijaviti in tudi pričeti z gradnjo! Investitor lahko sam zahteva razveljavitev pravnomočnega gradbenega dovoljenja v primeru, kadar gradnje ne namerava izvesti, saj si s tem zagotovi vračilo komunalnega prispevka.[1]

Na področju legalizacije je pomembna novost, ki omogoča legalizacijo po delih v različnih časovnih obdobjih in sicer je mogoče za obstoječe nelegalne objekte vložiti sestavljeno zahtevo za pridobitev gradbenega dovoljenja, s katero se obstoječi objekt legalizira in hkrati pridobiva gradbeno dovoljenje za nov poseg na obstoječem objektu, kot je rekonstrukcija, dozidava…

Takšna dokumentacija je sestavljena iz dokumentacije za objekt daljšega obstoja oz. legalizacijo in dokumentacije za nov poseg.

Poznamo 2 postopka legalizacije pri katerih se izda:

• odločba o legalizaciji
• dovoljenje za objekt daljšega obstoja.

Odločba o legalizaciji

Pridobitev odločbe o legalizaciji je mogoča za objekte, dele objektov ali rekonstrukcije, ki so bile izvedene do uveljavitve GZ t.j. do novembra 2017 vsaj do grobih gradbenih del in je zahteva za izdajo odločbe o legalizaciji vložena v 5 letih  od začetka uporabe tega zakona (t.j. od 1.6.2022) in :

1. je objekt dokončan;
2. sta dokumentacijo za legalizacijo podpisala projektant in pooblaščeni strokovnjak, ki je bil v času izdelave dokumentacije vpisan v imenik pristojne poklicne zbornice, in je njen sestavni del njuna podpisana izjava, da dokumentacija izkazuje dejansko stanje objekta, da ni očitnih napak in da je objekt sposoben za uporabo;
3. so k nameravani gradnji pridobljena mnenja v skladu s četrtim odstavkom 43. člena GZ-1 ali če upravni organ v skladu s prvim, tretjim in četrtim odstavkom 47. člena GZ-1 ugotovi, da je nameravana gradnja skladna s predpisi, ki so veljali kadarkoli v času od začetka gradnje objekta do izdaje mnenja;
4. je priloženo potrdilo občine o plačanem komunalnem prispevku, če tako določa zakon, ki ureja prostor;
5. je investitor v zemljiški knjigi vpisan kot lastnik ali imetnik stvarne pravice, ki mu daje pravico graditi na tuji nepremičnini, na kateri je objekt oziroma gradnja, ali pa to pravico izkazuje z dokazili iz 3. točke prvega odstavka ali drugega odstavka 46. člena GZ-1;
6. je stavba, ki je predmet zahteve, vpisana v katastru nepremičnin in objekt gospodarske javne infrastrukture evidentiran v katastru gospodarske javne infrastrukture ali pa je predloženo dokazilo, da je vložena zahteva z elaboratom za vpis podatkov v kataster nepremičnin v skladu z zakonom, ki ureja kataster nepremičnin;
7. je zagotovljena minimalna komunalna oskrba objekta v skladu z GZ-1 in
8. je plačano nadomestilo za degradacijo in uzurpacijo, če je to predpisano v 106. členu GZ-1, ali je plačan prvi obrok nadomestila za degradacijo in uzurpacijo, če je odobreno njegovo obročno odplačevanje;

Dovoljenje za objekt daljšega obstoja

Novost je, da je sedaj mogoča legalizacija objektov zgrajenih pred 1.1.2005 (po sedanji ureditvi je bila mogoča le objekte zgrajene pred 1.1.1998), od takrat pa mora ostajati objekt v bistveno enakem obsegu in bistveno enake namembnosti. Pojem bistveno enakega obsega sedaj zajema tudi morebitne kasnejše dograditve enostavnih objektov, ki same po sebi ne predstavljajo nelegalnega objekta (npr. nadstreški, vetrolovi). Torej pomeni, da takšne kasnejše dograditve ne pomenijo nelegalne gradnje in ne onemogočajo legalizacije glavnega objekta.

Na področju pridobivanja uporabnih dovoljenj zakon omogoča pridobitev uporabnih dovoljenj za obstoječe objekte in predvideva 4 možnosti pridobitve uporabnega dovoljenja za:

• objekt daljšega obstoja zgrajen v skladu z gradbenim dovoljenjem pred 1.1.2005
• objekt zgrajen v skladu z gradbenim dovoljenjem do 1.6.2022
• enostanovanjski objekt zgrajen v skladu z gradbenim dovoljenjem pred 1.6.2018
• domneva izdanega gradbenega in uporabnega dovoljenja po ZGO-1 za stavbe zgrajene pred 31.12.1967

Zgoraj je predstavljenih le nekaj ključnih novosti novega GZ-1, ki so olajšale postopek pridobivanja gradbenega in uporabnega dovoljenja ter legalizacije objektov in odpravile nekatere pomanjkljivosti do sedaj veljavnega GZ.