Povzetek:
Problem, ki se pojavi zaradi neplačevanja najemnine, je v tem, da najemodajalec nikakor ne more na enostaven in hiter način doseči vrnitve oddanih poslovnih prostorov nazaj v svojo posest, da bi jih lahko naprej oddal drugemu najemniku, če mu jih najemnik oziroma uporabnik noče prostovoljno predati. O tem sem pisal v reviji Pravni Praksi št. 12, objavljeni dne 29.3.2012, kjer sem v članku z naslovom Odpoved najemnega razmerja po ZPSPP s pregledom sodne prakse, obravnaval sodno uveljavljanje odpovedi najemne pogodbe ter predstavil pomanjkljivost določil ZPSPP. Najemodajalec mora skozi dolgo sodno proceduro, v kateri od sodišča uveljavlja sodno varstvo v obliki odpovedi najemne pogodbe, čakati potek (pre)dolgega odpovednega roka ter šele po pravnomočnosti sodbe zahtevati prisilno izvršbo z izpraznitvijo in izročitvijo prostorov najemodajalcu v posest. Ena izmed posebnosti predmetnega zakona je t.i. izpraznitveni nalog. Izpraznitveni nalog ima enake lastnosti kot plačilni nalog, ki ga izda sodišče na podlagi predloga upnika, vendar se uporablja le v povezavi z izpraznitvijo poslovnih prostorov. V kolikor dolžnik ugovarja izpraznitvenemu nalogu, sodišče nadaljuje postopek pred istim sodiščem kot po ugovoru zoper sklep o izvršbi, s končno odločbo pa sodišče odloči o utemeljenosti izpraznitvenega naloga. Sodna praksa navaja zanimiv primer, v katerem je tekom postopka za izpraznitev poslovnih prostorov nastal spor o tem, ali je uporaba izpraznitvenega naloga sploh pravilna v smislu materialnega prava, v kolikor ne gre za najem poslovnih prostorov. Po izvedenem pritožbenem postopku se je izkazalo, da v konkretnem primeru ni mogoče uporabiti določb ZPSPP, saj tožnica s toženko ni sklenila najemnega razmerja za poslovne prostore, temveč za del stanovanjske stavbe (klet in dvorišče) in jih je toženka uporabljala brez pravne podlage. Ker pa ni bilo vzpostavljenega najemnega razmerja, od sodišča ni mogoče zahtevati izdaje izpraznitvenega naloga v procesnem smislu. Stanovanjski zakon , ki ureja najemno razmerje med fizičnimi osebami ali pa med pravnimi in fizičnimi osebami, t.i. izpraznitvenega naloga namreč ne pozna.