Povzetek:
Določeni gospodarski subjekti se v okviru svoje poslovne dejavnosti ukvarjajo tudi z oddajanjem poslovnih prostorov v najem, kar je lahko njihova primarna ali pa stranska dejavnost. V Republiki Sloveniji obstaja specialna zakonodaja, ki ureja najemno razmerje za poslovne prostore med gospodarskimi subjekti. Problem, ki izvira iz te zakonodaje in se pojavi ob neplačevanju najemnine, je v tem, da najemodajalec nikakor ne more na enostaven in hiter način doseči pridobitve oddanih poslovnih prostorov nazaj v svojo posest, da bi jih lahko naprej oddal drugemu najemniku, če mu jih najemnik oziroma uporabnik noče prostovoljno predati. Najemodajalec mora v sodni postopek, v katerem uveljavlja sodno varstvo v obliki odpovedi najemne pogodbe, čakati potek (pre)dolgega odpovednega roka ter šele po pravnomočnosti sodbe zahtevati prisilno izvršbo z izpraznitvijo in izročitvijo prostorov najemodajalcu v posest. (Načeloma) obvezni sodni postopek, katerega cilj je, da sodišče s sodbo odredi najemniku, da se izseli iz najetih prostorov, in sodna izvršitev takšne odločbe pomenita dolgo časovno obdobje, v katerem mora najemodajalec trpeti, da najemnik zaseda poslovni prostor. Če ob tem za uporabo ne plačuje najemnine, s tem najemodajalcu nastaja še znatna gospodarska škoda. Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (v nadaljevanju ZPSPP) je bil sprejet leta 1974, od takrat pa je bil sicer kar nekajkrat predmet spreminjanja, vendar so vse novele, drugi zakoni, ki so imeli neposredni vpliv nanj, ter ustavne odločbe, zgolj razveljavljale posamezna določila, ki niso bila (več) primerna in usklajena z aktualnim stvarnim pravom oziroma so posamezna področja tega zakona dobila ureditev v drugih zakonih.
Povzetek:
Problem, ki se pojavi zaradi neplačevanja najemnine, je v tem, da najemodajalec nikakor ne more na enostaven in hiter način doseči vrnitve oddanih poslovnih prostorov nazaj v svojo posest, da bi jih lahko naprej oddal drugemu najemniku, če mu jih najemnik oziroma uporabnik noče prostovoljno predati. O tem sem pisal v reviji Pravni Praksi št. 12, objavljeni dne 29.3.2012, kjer sem v članku z naslovom Odpoved najemnega razmerja po ZPSPP s pregledom sodne prakse, obravnaval sodno uveljavljanje odpovedi najemne pogodbe ter predstavil pomanjkljivost določil ZPSPP. Najemodajalec mora skozi dolgo sodno proceduro, v kateri od sodišča uveljavlja sodno varstvo v obliki odpovedi najemne pogodbe, čakati potek (pre)dolgega odpovednega roka ter šele po pravnomočnosti sodbe zahtevati prisilno izvršbo z izpraznitvijo in izročitvijo prostorov najemodajalcu v posest. Ena izmed posebnosti predmetnega zakona je t.i. izpraznitveni nalog. Izpraznitveni nalog ima enake lastnosti kot plačilni nalog, ki ga izda sodišče na podlagi predloga upnika, vendar se uporablja le v povezavi z izpraznitvijo poslovnih prostorov. V kolikor dolžnik ugovarja izpraznitvenemu nalogu, sodišče nadaljuje postopek pred istim sodiščem kot po ugovoru zoper sklep o izvršbi, s končno odločbo pa sodišče odloči o utemeljenosti izpraznitvenega naloga. Sodna praksa navaja zanimiv primer, v katerem je tekom postopka za izpraznitev poslovnih prostorov nastal spor o tem, ali je uporaba izpraznitvenega naloga sploh pravilna v smislu materialnega prava, v kolikor ne gre za najem poslovnih prostorov. Po izvedenem pritožbenem postopku se je izkazalo, da v konkretnem primeru ni mogoče uporabiti določb ZPSPP, saj tožnica s toženko ni sklenila najemnega razmerja za poslovne prostore, temveč za del stanovanjske stavbe (klet in dvorišče) in jih je toženka uporabljala brez pravne podlage. Ker pa ni bilo vzpostavljenega najemnega razmerja, od sodišča ni mogoče zahtevati izdaje izpraznitvenega naloga v procesnem smislu. Stanovanjski zakon , ki ureja najemno razmerje med fizičnimi osebami ali pa med pravnimi in fizičnimi osebami, t.i. izpraznitvenega naloga namreč ne pozna.