Sporna ravnanja nepremičninskih agencij pri posredovanju pri nakupu in prodaji nepremičnin

Določilo 1. odstavka 5. člena Zakona o nepremičninskem posredovanju opredeljuje, da sme najvišje dovoljeno plačilo za posredovanje znašati v primeru nakupa ali prodaje za isto nepremičnino največ 4 % od pogodbene cene, ta omejitev pa ne velja, kadar je pogodbena vrednost nepremičnine manjša od 10.000 EUR. V primeru drugih pravnih poslov višino plačila za posredovanje stranki uredita s pogodbo. Plačilo za posredovanje lahko nepremičninska družba zaračuna le naročitelju na podlagi pogodbe o posredovanju v prometu z nepremičninami. Če je med pogodbenima strankama prodajne, najemne, zakupne ali druge pogodbe za določeno nepremičnino dogovorjeno, da plačilo za posredovanje plačata obe stranki, se ta znesek razdeli. Pogodba o posredovanju, ki je v nasprotju s prvim in drugim odstavkom izpostavljenega člena, je nična. Med agencijami, ki posredujejo pri nakupu in prodaji nepremičnin, se je v zadnjih letih razširila praksa, da v primeru uspešne sklenitve pravnega posla za nakup oziroma prodajo nepremičnine, vsaka izmed pogodbenih strank plača nepremičninski agenciji provizijo v višini do 2 % pogodbene vrednosti nepremičnine. Nepremičninske agencije običajno to dosežejo tako, da z obema strankama podpišejo enaki pogodbi, ki se med seboj razlikujeta le v tem, da je pri prodajalčevi pogodbi besedilo pogodbe prilagojeno glede na prodajo, pri kupčevi pogodbi pa glede na nakup. Nobenega zadržka ni, da nepremičninske agencije ne bi bile upravičene do provizije v višini 4 % od vrednosti prodane nepremičnine, vendar pa je pomembno, da si nepremičninske agencije zagotovijo provizijo v skladu z zakonom. Namen tega članka je opozoriti vse vpletene v postopek prodaje oziroma nakupa nepremičnin, da poskrbijo tudi za zakonitost podlage za plačilo provizije, saj je ne nazadnje tudi moralno sporno, da bi nepremičninska agencija, ki je v postopek prodaje nepremičnine vložila trud, znanje in čas, ostala brez plačila provizije zgolj zaradi nekaterih nedopustnih poenostavitev.

Določilo 1. odstavka 5. člena Zakona o nepremičninskem posredovanju opredeljuje, da sme najvišje dovoljeno plačilo za posredovanje znašati v primeru nakupa ali prodaje za isto nepremičnino največ 4 % od pogodbene cene, ta omejitev pa ne velja, kadar je pogodbena vrednost nepremičnine manjša od 10.000 EUR. V primeru drugih pravnih poslov višino plačila za posredovanje stranki uredita s pogodbo. Plačilo za posredovanje lahko nepremičninska družba zaračuna le naročitelju na podlagi pogodbe o posredovanju v prometu z nepremičninami. Če je med pogodbenima strankama prodajne, najemne, zakupne ali druge pogodbe za določeno nepremičnino dogovorjeno, da plačilo za posredovanje plačata obe stranki, se ta znesek razdeli. Pogodba o posredovanju, ki je v nasprotju s prvim in drugim odstavkom izpostavljenega člena, je nična.

Med agencijami, ki posredujejo pri nakupu in prodaji nepremičnin, se je v zadnjih letih razširila praksa, da v primeru uspešne sklenitve pravnega posla za nakup oziroma prodajo nepremičnine, vsaka izmed pogodbenih strank plača nepremičninski agenciji provizijo v višini do 2 % pogodbene vrednosti nepremičnine. Nepremičninske agencije običajno to dosežejo tako, da z obema strankama podpišejo enaki pogodbi, ki se med seboj razlikujeta le v tem, da je pri prodajalčevi pogodbi besedilo pogodbe prilagojeno glede na prodajo, pri kupčevi pogodbi pa glede na nakup.

Nobenega zadržka ni, da nepremičninske agencije ne bi bile upravičene do provizije v višini 4 % od vrednosti prodane nepremičnine, vendar pa je pomembno, da si nepremičninske agencije zagotovijo provizijo v skladu z zakonom. Namen tega članka je opozoriti vse vpletene v postopek prodaje oziroma nakupa nepremičnin, da poskrbijo tudi za zakonitost podlage za plačilo provizije, saj je ne nazadnje tudi moralno sporno, da bi nepremičninska agencija, ki je v postopek prodaje nepremičnine vložila trud, znanje in čas, ostala brez plačila provizije zgolj zaradi nekaterih nedopustnih poenostavitev.

Običajno se zgodi, da najprej stopi v kontakt z nepremičninsko agencijo prodajalec, ki želi svojo nepremičnino prodati. To je naročnik storitve posredovanja pri prodaji nepremičnine. Po ogledu nepremičnine in po svetovanju, nepremičninski agent s prodajalcem podpiše pogodbo o posredovanju pri prodaji nepremičnin,  v kateri pogodbeni stranki definirata, kaj vse bo nepremičninski agent storil v postopku posredovanja pri prodaji nepremičnine. Ponavadi, to je prinesla praksa, se pogodbeni stranki že v tej pogodbi dogovorita za plačilo provizije v primeru uspešne prodaje v višini 2 % pogodbene vrednosti nepremičnine, čeprav bi nepremičninski agent lahko prodajalca obremenil glede plačila provizije do 4 % pogodbene vrednosti nepremičnine.

 Prav tako je zelo običajno, da v nadaljevanju nepremičninski agent, po tistem ko najde kupca, še preden mu pokaže nepremičnino in ga spozna s prodajalcem, s kupcem sklene pogodbo o posredovanju pri nakupu nepremičnine. Ta pogodba se od tiste, ki jo je nepremičninski agent sklenil s prodajalcem, razlikuje le v tem, da je na vseh relevantnih mestih namesto ˝prodaja˝ ali ustrezne besedne izpeljanke navedeno ˝nakup˝ oziroma ustrezna besedna izpeljanka iz te besede. Po vsebini, zlasti v delu, kjer so opisane aktivnosti nepremičninskega agenta, pa je ta (druga) pogodba običajno popolnoma identična pogodbi s prodajalcem.

Določila zakona o nepremičninskem posredovanju so jasna: plačilo provizije se lahko zaračuna le naročitelju storitve, to je tisti, ki prvi stopi v kontakt z nepremičninskim posrednikom. Le v primeru, da se stranki prodajne pogodbe dogovorita, da provizijo plačata obe, se lahko provizija zaračuna obema tako, da se znesek provizije razdeli. Vendar ta dogovor ni del pogodbe o nepremičninskem posredovanju, temveč del prodajne pogodbe.

Bistveno je, da stranka, ki se javi na oglaševanje ali druge aktivnosti nepremičninskega posrednika, ni naročnik nepremičninskega posredovanja. Ta stranka se le odzove na aktivnosti nepremičninskega posrednika, ki jih je ta dolžan storiti na podlagi pogodbo o nepremičninskem posredovanju, sklenjene z naročnikom storitve posredovanja. Vse aktivnosti (ogled, korespondenca, priprava predpogodbe, pogodbe, pregled pravnega stanja, primopredaja, sodelovanje pri deponiranju are, kupnine, ipd.) opravi nepremičninski agent za naročnika in za tistega, ki se je na oglas odzval.

Po določilu 39. Člena Obligacijskega zakonika mora imeti vsaka obveznost dopustno podlago. Podlaga pa je nedopustna, če je v nasprotju z Ustavo RS, zakonskimi predpisi ali moralnimi načeli. V primeru posredniških pogodb, pod pogoji, kot so zgoraj opisani, pride do dopustne podlage, saj nepremičninski agentje zlorabijo položaj druge stranka (tistega, ki se na oglas odzove), saj izkoristijo njeno lahkomiselnost oziroma neizkušenost.

Pogodba o posredovanju, sklenjena s stranko, ki se je odzvala na oglas, je nična in ne ustvarja nobene zaveze plačila. Sodišče je v sodbi,[1] po tistem, ko se je prepričalo, da sta posredniški pogodbi, sklenjeni s prodajalcem in s kupcem, dejansko identični, odločilo, da kupec ni imel status naročnika, temveč položaj tretje stranke, ki ni bila deležna storitve nepremičninskega agenta, zaradi česar bi morala nepremičninskemu agentu plačati provizijo za posredovanje. Z vidika sodišča je bil namen sklenjene pogodbe med nepremičninskim agentom in kupcem v tem, da prvi pridobi pravico do plačila brez ustrezne protidajatve, ki je sicer značilna za pogodbe o posredovanju. Podlaga pri takšni pogodbi ni dopustna, ker nasprotuje pravilom zakona o nepremičninskem posredovanju, hkrati pa je tudi nemoralna, saj bi v primeru plačila nepremičninski agent pridobil plačilo (od kupca), ne da bi za to opravil kakšno delo (za kupca).

Nobenega zadržka ni, da nepremičninske agencije ne bi bile upravičene do provizije v višini 4 % od vrednosti prodane nepremičnine, vendar pa je pomembno, da si nepremičninske agencije zagotovijo provizijo v skladu z zakonom. Praksa, ki so jo izoblikovale nepremičninske agencije same zato, da bi bile na videz bolj prijazne strankam, se jim lahko sedaj vrne kot bumerang.  Zagotovo je način, za katerega sodišče potrdi, da je nezakonit, bistveno enostavnejši kot postopek usklajevanja obveznosti plačila nepremičninske provizije med prodajalcem in kupcem, saj to vedno sledi pogajanjem o ceni nepremičnine, ki znajo biti zelo naporna.

Namen tega članka je opozoriti vse vpletene v postopek prodaje nepremičnin, da poskrbijo tudi za zakonitost podlage za plačila provizije, saj je ne nazadnje tudi moralno sporno, da bi nepremičninska agencija, ki je v postopek prodaje nepremičnine vložila trud, znanje in čas, ostala brez plačila provizije zgolj zaradi nekaterih nedopustnih poenostavitev.


[1] Sodba Okrajnega sodišča v Ljubljani opr. št. VII P 314/2010 z dne 4.6.2012 v zvezi s sodbo Višjega sodišča v Ljubljani opr. št. II Cp 3245/2012 z dne 29.5.2013.