Ob aro zaradi nespretnosti nepremičninskega posrednika

Lastnica nepremičnine (stavbe, ki je stala na parceli, ki je bila v solastništvu s tretjo osebo) je želela prodati svoj del nepremičnine. V ta namen je angažirala nepremičninsko posrednico, ki je začela oglaševati nepremičnino. Nepremičnina je bila, kljub aktualnim časom, deležna precejšnje pozornosti, zato si je ena izmed potencialnih kupcev zagotovila ta položaj s plačilom are. Prodaja se je nato odvijala več mesecev, nakar je prišlo do odstopa od nakupa. Gospa, ki je plačala aro, je za odstop krivila prodajalko in hkrati zahtevala vrnitev dvojne are. Nepremičninska posrednica se je prodaje lotila na preveč enostaven način, posledično pa bi prodajalka lahko bila zavezana k plačilu dvojne are.

Lastnica nepremičnine (stavbe, ki je stala na parceli, ki je bila v solastništvu s tretjo osebo) je želela prodati svoj del nepremičnine. V ta namen je angažirala nepremičninsko posrednico, ki je začela oglaševati nepremičnino. Nepremičnina je bila, kljub aktualnim časom, deležna precejšnje pozornosti, zato si je ena izmed potencialnih kupcev zagotovila ta položaj s plačilom are. Prodaja se je nato odvijala več mesecev, nakar je prišlo do odstopa od nakupa. Gospa, ki je plačala aro, je za odstop krivila prodajalko in hkrati zahtevala vrnitev dvojne are. Nepremičninska posrednica se je prodaje lotila na preveč enostaven način, posledično pa bi prodajalka lahko bila zavezana k plačilu dvojne are.

Bistvo zapleta je bil v tem, da je na nepremičnini bila vknjižena pravica do preužitka v korist nekdanje lastnice nepremičnine. Zaradi oddaljenosti od takratnega nakupa in visoke starosti takratne prodajalke, je sedanja prodajalka utemeljeno mislila, da je gospa že pokojna in vpisanemu preužitku ni polagala visoke pozornosti. Dodatni problem pa je predstavljala solastnica nepremičnine, ki je bila s prodajalko v sporu, in ji je želela ob prodaji nagajati.

Gospa, ki je plačala aro, je v posledici odstopa od nakupa od prodajalke zahtevala, da ji vrne del kupnine, ki ga je plačala pred nameravanim nakupom nepremičnine ter dvojno aro, ki je bila dana prodajalki. Prodajalko je bremenila, da ji je zaradi njene pasivnosti bilo onemogočeno najetje kredita, posledično pa ni mogla kupiti nepremičnine, za katero je plačala aro.

V sodnem postopku se je izkazalo, da nepremičnina, ki je bila predmet prodaje, ni bila obremenjena s pravico do preužitka, saj je preužitek prenehal že pred časom, vendar pa ni prišlo do njegovega izbrisa iz zemljiške knjige. Tekom dogovarjanja o prodaji je prodajalka pridobila ustrezne dokumente, tako da je bila še pred skrajnim rokom pravica do preužitka izbrisana iz zemljiške knjige. To je bilo še pred tistim časovnim trenutkom, ko je tožnica ugotovila, da ji na banki ne bo odobren kredit, in je posledično odstopila od nakupa.

Na podlagi domneve glede javnosti zemljiške knjige bi tožnici moralo biti znano dejstvo, kaj pomeni solastništvo nepremičnine. Solastništvo nepremičnine pomeni, da ima solastnik predkupno pravico pri prodaji solastniškega deleža, kakor to določa Stvarnopravni zakon. Tudi s tem dejstvom je bila (oziroma je morala biti) seznanjena tožnica pred začetkom pogajanj ter pred podpisom potrdila o prejemu are.

Dejstvo solastništva pa je tožnici moralo biti znano že vse od začetka. Vpogled v zemljiško knjigo, ob domnevi poznavanja prava bi moral zadoščati za védenje, da solastništvo ni ovira za prenos lastninske pravice.

Predkupno upravičenje solastnice je le stvarna pravica, ki jo je pri pravnem poslu potrebno upoštevati. Tako kot pravica do preužitka je bila tudi predkupna pravica razvidna iz zemljiške knjige oziroma bi jo tožnica morala razbrati iz podatkov iz zemljiške knjige. Zagotovo toženka ni bila kriva za to, da tožnica ni vedela za obe zgoraj predstavljeni dejstvo, vendar pa to niti ni ključno, saj je bolj pomembno, da nobeno izmed zgoraj predstavljenih dejstev objektivno ni preprečilo prodaje.

Razlog za odstop od sklenitve prodajne pogodbe je povsem na strani tožnice. Tožnica je namreč želela kupiti nepremičnino od prodajalke s pomočjo kredita, ki si ga je urejala pri svoji banki. S strani te banke tožnici ni bil odobren kredit, saj ni zagotovila ustreznega zavarovanja, kot je to želela banka. Tožnica je želela kredit zavarovati zgolj s hipoteko na nepremičnino, ki jo je kupovala, banka pa je zahtevala še dodatno varstvo. Ker tožnica ni mogla zagotoviti še dodatnega zavarovanja, ji kredita banka ni odobrila, posledično pa tožnica ni zmogla plačila kupnine kot je bilo že dogovorjeno.

Izpostaviti gre, da prodajalka v tem poslu ni storila ničesar narobe, vendar pa bi moral nepremičninski agent, če bi hotel biti zares skrben, pravočasno poskrbeti, da bi se preužitek, ki ni bil več veljaven, izbrisal iz sodnega registra, ter zagotovil ustrezno izjavo solastnice kot predkupne upravičenke, da ne uveljavlja predkupne pravice.

Nepremičninska agentka, ki je zastopala toženko v postopku prodaje nepremičnine, je večkrat poslala sporočilo solastnici nepremičnine, da se nepremičnina namerava prodati pod določenimi pogoji ter jo pozvala, da se izjasni, ali bi nepremičnino kot predkupna upravičenka pod identičnimi pogoji odkupila. Sporočilo je bilo poslano s priporočeno pošto.

Takšna obvestitev, poslana predkupnemu upravičencu, sicer v skladu s prakso zadostuje, vendar pa bi se predkupnega upravičenca lahko obvestilo tudi na drugačen bolj primeren način. Predkupni upravičenec ima pravico, da na predstavljene pogoje poda izjavo, da uveljavlja predkupno pravico. Ta izjava mora biti takšna, da se lahko v tistem trenutku sklene prodajna pogodbe z njim. Vsaka druga izjava, ki ni nedvoumna, da predkupni upravičenec namerava kupiti ponujeno stvar, ni uporabna.

Povsem pravilno postopanje v primeru obstoja predkupne pravice je, da se upravičencu pošlje že izdelan osnutek prodajne pogodbe ter se ga pozove, ali bo kupil nepremičnino pod istimi pogoji, kot se prodaja kupcu. Če je takšen poziv izkazan s priporočeno poštno pošiljko, predkupni upravičenec pa ne odgovori na poziv, potem se šteje, da upravičenec ne uveljavlja svoje predkupne pravice in prodajalec lahko brez bojazni za izpodbojnost prodaje iz razloga kršitve predkupne pravice prenese lastninsko pravico na nepremičnini na kupca.

Ravnanje nepremičninske agentke iz danega primera, ko je vnaprej pozivala solastnico, ali bo v primeru prodaje nepremičnine uveljavljala predkupno pravico oziroma jo pozivala, da poda izjavo, da se predkupni pravici odpove, je sporno. Predkupna upravičenka v tej fazi še ni mogla vedeti, pod kakšnimi pogoji se nepremičnina prodaja.

Ne glede na to, pa je sodišče prve stopnje (odločitev sicer še ni pravnomočna) v obrazložitvi sodbe zapisalo, da je bistvo v tem, da prodajalka ne more biti kriva za nesklenitev prodaje, saj je dejstvo, da gospa, ki je nepremičnino kupovala, ni zagotovila kupnine, kar pa je njena glavna naloga pri sklepanju prodajne pogodbe, pri čemer pa je povsem nepomembno, zakaj ni zagotovila kupnine. V posledici prodajalka ni bila dolžna vrniti dvojne are.

Dejstvo je, da tožnica kredita ni dobila, ker ni bila kreditno sposobna. Kaj natančno je bil razlog v zavrnitvi kredita, prodajalki ni bilo znano, saj ni imela neposrednega in celovitega vpogleda v postopek odobritve kredita, domneva pa (iz sporočil, ki jih je prejemala posredno), da je bil razlog za zavrnitev podelitve kredita tožnici v tem, da ni banki zagotovila ustreznega zavarovanja z nepremičninami, katerih lastnica je bila tožnica.

Če bi sodišče presodilo, da sta vknjižen preužitek (četudi neveljaven) in obstoj predkupne pravice, glede katere je obstajala negotovost, ali jo bo upravičenka uveljavljala, tako pomembna faktorja, da je od njunega obstoja ali neobstoja odvisna veljavnost pogodbe, pa bi bila najverjetneje podana tudi odgovornost nepremičninske agentke, ki postopka prodaje ni izvedla v skladu s pravili stroke na način, da bi prodajalki brez težav uspela prodati nepremičnino.