Kršitev predkupne pravice v stečajnem postopku

Po tistem, ko se je nad samostojnim podjetnikom iz Celja zaradi (domnevne) prezadolženosti začel stečajni postopek, je stečajni upravitelj začel prodajati njegovo premoženje, med katero je spadala tudi ½ nepremičnin, ki so predstavljale družinsko stanovanjsko hišo. Unovčenje stečajne mase je bilo nujno za poplačilo terjatev upnikov in dokončanje stečajnega postopka. Stečajni dolžnik je (bil) solastnik do ½ celote nepremičnine in kot tak vpisan tudi v zemljiški knjigi. Solastnica preostalega dela nepremičnine je bila njegova zakonska partnerka. Stanovanjska hiša je bila namreč skupno premoženje zakoncev. Stečajni upravitelj je več let neuspešno prodajal navedeno nepremično premoženje. Na koncu se je odločil, da bo nepremičnine prodal preko t.i. zbiranja nezavezujočih ponudb. Vabilo k dajanju ponudb je bilo objavljeno na portalu AJPES, kjer se običajno objavljajo vsi dogodki v posameznih stečajnih postopkih, tam pa so bili tudi razpisni pogoji za potencialne kupce. V vabilu je bilo tudi izrecno navedeno, da je solastnik druge polovice nepremičnine druga fizična oseba, kar pomeni, da je bilo vsem potencialnim ponudnikom znano, da obstaja solastnica in da ima ta oseba po zakonu predkupno pravico.

Po tistem, ko se je nad samostojnim podjetnikom iz Celja zaradi (domnevne) prezadolženosti začel stečajni postopek, je stečajni upravitelj začel prodajati njegovo premoženje, med katero je spadala tudi ½ nepremičnin, ki so predstavljale družinsko stanovanjsko hišo. Unovčenje stečajne mase je bilo nujno za poplačilo terjatev upnikov in dokončanje stečajnega postopka.

Stečajni dolžnik je (bil) solastnik do ½ celote nepremičnine in kot tak vpisan tudi v zemljiški knjigi. Solastnica preostalega dela nepremičnine je bila njegova zakonska partnerka. Stanovanjska hiša je bila namreč skupno premoženje zakoncev.

Stečajni upravitelj je več let neuspešno prodajal navedeno nepremično premoženje. Na koncu se je odločil, da bo nepremičnine prodal preko t.i. zbiranja nezavezujočih ponudb. Vabilo k dajanju ponudb je bilo objavljeno na portalu AJPES, kjer se običajno objavljajo vsi dogodki v posameznih stečajnih postopkih, tam pa so bili tudi razpisni pogoji za potencialne kupce. V vabilu je bilo tudi izrecno navedeno, da je solastnik druge polovice nepremičnine druga fizična oseba, kar pomeni, da je bilo vsem potencialnim ponudnikom znano, da obstaja solastnica in da ima ta oseba po zakonu predkupno pravico.

Iz dokumentov, objavljenih na portalu AJPES, izhaja, da se je na razpis o prodaji preko t.i. zbiranja nezavezujočih ponudb javil zgolj en ponudnik. Drugih parametrov ponudbe tega edinega ponudnika ni bilo objavljenih na spletnem portalu. Ni bilo objavljeno niti kdo je ponudnik, niti koliko je ponudil za nakup nepremičnin, niti ali kupuje vse nepremičnine stečajnega dolžnika ali zgolj del njih, niti se ni moglo razbrati pogoje in način plačila.

Dejstvo je, da solastnica nepremičnin, katerih solastnik je bil stečajni dolžnik in ki so se prodajale v stečajnem postopku, objektivno ni mogla vedeti za ponudbo. Kot solastnica ima v skladu s pravili Stvarnopravnega zakonika (SPZ) predkupno pravico. Solastniki imajo v primeru prodaje nepremičnine zakonito predkupno pravico, ki jo mora prodajalec spoštovati, sicer je pogodba neveljavna.

Solastnici je bila s strani stečajnega upravitelja kršena zakonita predkupna pravica, saj stečajni upravitelj solastnice ni pozval na podajo izjave o tem, ali kupi preostali del nepremičnine pod pogoji, kot jih je ponudil najboljši ponudnik. Zaradi kršitve zakonite predkupne pravice je solastnica (v nadaljevanju tudi tožnica) vložila tožbo, s katero je zahtevala razveljavitev prodajne pogodbe, sklenjene med stečajnim dolžnikom, ki ga je zastopal stečajni upravitelj, ter med najboljšim ponudnikom.

Tožnica ima kot solastnica nepremičnin zakonito predkupno pravico, ki ji jo priznava 3. odstavek 66. člena SPZ, ki določa, da če je predmet solastnine nepremičnina, imajo drugi solastniki pri prodaji predkupno pravico. Pravno ureditev predkupne pravice opredeljuje tudi Obligacijski zakonik (OZ). V določilu 508. člena OZ je določeno, da mora prodajalec obvestiti predkupnega upravičenca o nameravani prodaji na zanesljiv način, da lahko upravičenec izkoristi predkupno pravico. Upravičenec mora biti obveščen o nameravani prodaji v takšnem obsegu, da ve, kdo je ponudnik, kakšni so pogoji na nakup nepremičnine, obvestilo pa mora vsebovati tudi poziv, da nepremičnino pod istimi pogoji kupi upravičenec.

Ko se je v stečajnem postopku nepremičnina prodajala, je tretjim bilo znano, da obstaja solastnica, ki je po samem zakonu predkupna upravičenka. Tožnica kot predkupna upravičenka pa nikoli ni bila seznanjena s prodajno pogodbo, zato ni mogla učinkovito uveljavljati svoje predkupne pravice. V postopek prodaje z neposrednim pogajanjem tožnica kot predkupna upravičenka ni bila vključena.

Pogodba je po vsebini, kot je bila sklenjena, izpodbojna. Tožnica ni imela možnosti kupiti nepremičnine pod pogoji, kot jih je kupil najboljši ponudnik, čeprav ji to omogoča zakon in bi to želela. Če bi tožnica imela možnost uveljavljanja predkupne pravice, bi to izkoristila. V postopku prodaje nepremičnine v solastnini so bila kršena pravila o predkupni pravici, zaradi česar je pogodbo mogoče izpodbiti, zahtevati njeno razveljavitev ter sklenitev nove pogodbe.

Stečajni zakon (ZFPPIPP) v 347. členu jasno določa, da če se premoženje, ki je predmet zakonite predkupne pravice, prodaja na podlagi zbiranja ponudb ali neposrednih pogajanj, se prodajna pogodba s kupcem sklene pod odložnim pogojem, da predkupni upravičenec ne bo uveljavljal predkupne pravice, in pod razveznim pogojem, ki se uresniči, če predkupni upravičenec uveljavi predkupno pravico.

V konkretnem primeru prodajna pogodba s kupcem tega določila ni vsebovala in že zgolj to dejstvo kaže na evidentno in zavestno kršenje predkupne pravice, ki bremeni tako prodajalca, ki ga je zastopal stečajni upravitelj, kot tudi najboljšega ponudnika, ki je postal kupec.

Stečajni zakon (ZFPPIPP) zelo jasno opredeljuje obvezno ravnanje stečajnega upravitelja pri prodaji, saj mora predkupnemu upravičencu poslati besedilo pogodbe s smiselno enako vsebino, kot jo ima pogodba, ki jo je poslal izbranemu ponudniku in predkupnega upravičenca pozvati, da mu v 15 dneh po prejemu vrne podpisan izvod pogodbe in plača celotno kupnino v skladu s pogodbo.

Dejstvo je, da v konkretnem primeru niso bile spoštovane te določbe, tožeča stranka sploh ni bila seznanjena s pogoji konkretne prodaje ter pozvana skladno z zakonom in posledično tožeči stranki sploh ni bila dana možnost, da uveljavi predkupno pravico pod istimi pogoji. Šlo je za očitno izigranje zakonite predkupne pravice solastnice.

Najboljši ponudnik nikakor ni bil dobroverni kupec. O obstoju predkupne pravice je bil nedvomno seznanjen, saj je to razvidno iz zemljiške knjige. Hkrati je bilo jasno tudi, da je bila predkupna pravica kršena, saj to izhaja že iz samega besedila pogodbe, kjer je izpuščen obvezen pogoj glede uveljavljanja predkupne pravice (nepoznavanje prava škodi).

Nedvoumno je, da je bil najboljši ponudnik špekulativni kupec, ki je nepremičnino kupil z izključnim namenom zaslužka na nesreči drugih, saj se je že kmalu po opravljenem nakupu oglasil pri tožnici in ji ponujal odkup nepremičnine po nekajkratniku dogovorjene kupnine. Takšnih ˝investitorjev˝ je bilo pred začetkom gospodarske krize v letu 2008 zelo veliko, zlasti v izvršilnih postopkih na javnih sodnih dražbah, kjer so se prodajale nepremičnine dolžnikov, sedaj pa se takšna dejavnost ponovno začela pojavljati v večji meri.

Stečajni upravitelj je v povezavi s kupcem obšel pravila o predkupni pravici. Stečajni upravitelj bi moral pozvati predkupno upravičenko, tožnico, ali je pripravljena pod enakimi pogoji kupiti nepremičnino, ki jo je prodajal v imenu stečajnega dolžnika. Ravnanje stečajnega upravitelja, ko je spregledal predkupno upravičenje tožnice in tožnico v tej njeni pravici ignoriral, kaže na zlorabo pravil stečajnega postopka.

Čeprav je formalno tožnica imela možnost sodelovanja v postopku na način, da je potek stečajnega postopka lahko spremljala preko portala AJPES, je bila ta njena pravica izvotljena, saj ni bila pravilno obveščena o nameravani prodaji solastniškega deleža nepremičnine stečajnega dolžnika.

Glede na to, da v prodajni pogodbi ni niti z besedo omenjena tožničina predkupna pravica, kaže to, da oba toženca bila v slabi veri glede te pravice. Stečajni upravitelj kot tudi kupec solastninskega deleža nepremičnine bi morala vedeti za tožnico in obstoj njene predkupne pravice, saj slednja izhaja iz zemljiške knjige, ter bi jo morala upoštevati.

Sodišče, ki je odločalo na prvi stopnji, je tožbi tožnice ugodilo ter prodajno pogodbo razveljavilo. Sodišče je v svoji sodbi (ki še ni pravnomočna) zavrnilo ugovore stečajnega upravitelja in kupca, ki sta se sklicevala na določena pravila stečajnega zakona, ki posameznim (tretjim udeležencem) v postopkih prodaje nepremičnin v stečajih odreka pravico do kakršnega koli sodnega posega v pravne posle, ki jih izpelje stečajni upravitelj.

Sodišče je pri tem poudarilo, da je potrebno ta določila obravnavati s primerno previdnostjo, saj bi se lahko zgodilo, da bi se pravilo zlorabljalo, posamezniki pa ne bi imeli prav nobenega pravnega varstva zoper takšno ravnanje. Ob zelo jasnih kršitvah določenih pravic, tudi na način kot je zgoraj predstavljeno, posameznik teh kršitev ne bi mogel ustrezno procesuirati in svojih pravic po pravni poti ne bi mogel zaščititi. V takšnih primerih pa bi bilo zakonsko varstvo predkupne pravice zgolj pravica na papirju, brez odraza v realnem svetu.

Kar je še pomembneje, je dejstvo, da je tožnica vložila pritožbo zoper sklep sodišča, ki je prodajno pogodbo potrdilo, pritožba tožnica pa je bila zavržena z obrazložitvijo, da ni stranka v postopku in da sploh nima pravice do pritožbe. Če bi se že takrat ugotovila kršitev v postopku prodaje, tožnici ne bi bilo potrebno začeti sodnega postopka, posledično pa jih tudi ne bi nastali različni stroški in škoda, ki jo lahko uveljavlja od države, saj je nezakonitost storil njen organ. O tej možnosti se je izreklo že Ustavno sodišče RS v svoji odločbi št. Up-949/12-12 z dne 10.10.2013.

Zagotovo je to še en primer, ki kaže na neustreznost stečajne zakonodaje, saj zakon vsebuje preveč določil, ki jih lahko stečajni upravitelji zlorabijo za zasledovanje ciljev, ki jih zakon ne opredeljuje v uvodnih določilih, zlasti pa nimajo namena čim višjega poplačila terjatev upnikov, temveč povzročanju čim višjih stroškov, od katerih imajo še največ ravno stečajni upravitelji ter njihovi pravni in ekonomski pomočniki pa tudi strokovnjakih različnih drugih strok, ki prav tako pomagajo stečajnim upraviteljem pri njihovem delu.