Varstvo investitorjev ter poenostavitev postopkov na področju graditve objektov

Obstoječa gradbena zakonodaja s področja graditve objektov, ki določa pogoje za graditev vseh objektov predvideva dolgotrajne, komplicirane in neracionalne postopke za pridobitev gradbenih in uporabnih dovoljenj. Novi Gradbeni zakon (GZ), ki stopi v veljavo 1.6.2018 in bo nadomestil trenutno veljavni Zakon o graditvi objektov (ZGO-1) razširja pojem objekta, uvaja hitrejše in racionalnejše postopke pridobitve gradbenega in uporabnega dovoljenja na podlagi formalno manj obsežne dokumentacije, večjo varstvo investitorjev ter učinkovitejši nadzor. V tem prispevku se bom osredotočil na ključne spremembe in novosti, ki jih prinaša GZ.

Obstoječa gradbena zakonodaja s področja graditve objektov, ki določa pogoje za graditev vseh objektov predvideva dolgotrajne, komplicirane in neracionalne postopke za pridobitev gradbenih in uporabnih dovoljenj.

Novi Gradbeni zakon (GZ), ki stopi v veljavo 1.6.2018 in bo nadomestil trenutno veljavni Zakon o graditvi objektov (ZGO-1) razširja pojem objekta, uvaja hitrejše in racionalnejše postopke pridobitve gradbenega in uporabnega dovoljenja na podlagi formalno manj obsežne dokumentacije, večjo varstvo investitorjev ter učinkovitejši nadzor.

V tem prispevku se bom osredotočil na ključne spremembe in novosti, ki jih prinaša GZ.

Novi zakon spreminja in dopolnjuje pomen posameznih izrazov zlasti na novo in sedaj jasneje definira da prometna infrastruktura, cevovodi, komunikacijska omrežja in drugi gradbeno inženirski objekti spadajo pod pojem objekta. Razširja pa se tudi sam pojem objekta, ki sedaj ne zajema zgolj stavbe ali gradbenega inženirskega objekta, ampak tudi drug gradbeni poseg narejen z gradbenimi, zaključnimi gradbenimi ali inštalacijskimi deli, kot je odkopavanje, zasipavanje itd.

Zagotovljena je večja varnost  za investitorje, saj imajo po novem pristojni organi obveznost investitorju pomagati in svetovati ter zagotoviti vse informacije potrebne za postopek pridobitve gradbenih, uporabnih dovoljenj in drugih postopkih določenih v zakonu.

Dodatno pravno varnost pa investitorju zagotavlja tudi možnost, da pred vložitvijo zahteve za izdajo gradbenega dovoljenja vloži zahtevo za izdajo predodločbe, s katero pristojni upravni organ odloči glede izpolnjevanja pogojev za izdajo gradbenega dovoljenja in sicer ali je gradnja skladna z določbami prostorskega akta, s predpisi in ali bo zagotovljena minimalna gradbena oskrba itd.

Investitorji bodo tako že pred vložitvijo zahteve za izdajo gradbenega dovoljenja pridobili odločitev upravnega organa, hkrati pa se bodo zavarovali tudi pred morebitno spremembo prostorskih aktov in drugih predpisov. Odločitev in pogoji o katerih bo pravnomočno odločeno v predodločbi bodo pri odločanju o izdaji gradbenega dovoljenja zavezujoči, vendar pod pogojem, če bo investitor v roku 2 let po njeni pravnomočnosti vložil zahtevo za izdajo gradbenega dovoljenja.

Po novi zakonodaji za gradnjo začasnih objektov in za odstranitev objekta gradbeno dovoljenje ni več potrebno, zadoščala bo zgolj prijava začetka gradnje, ki bo predstavljena v nadaljevanju.

Dosedanja soglasja, ki so bila potrebna pri pridobivanju gradbenega dovoljenja so nadomeščena z mnenji pristojnih mnenjedajalcev, ki jih mora investitor pridobiti pred vložitvijo zahteve za izdajo gradbenega dovoljenja. Mnenja so potrebna v primeru, če tako določajo predpisi ali če se gradnja nahaja v varovalnem pasu komunalne infrastrukture.

Po novem za začetek gradnje ne bo zadoščalo zgolj pravnomočno gradbeno dovoljenje, ampak bo moral investitor začetek gradnje, v roku 8 dni pred začetkom izvajanja gradnje, prijaviti pri upravnem organu. Prijavi bo potrebno priložiti zapisnik o zakoličenju, projekt za izvedbo del ter seznaniti mnenjedajalce ter gradbene in druge inšpektorje. S tem se uvaja preventivno delovanje pristojnih inšpekcij, ki bodo že pred začetkom gradnje preverjale ali obstaja vsa zahtevana dokumentacija ter ali so izpolnjeni vsi pogoji za začetek gradnje. V primeru nepravilnosti bodo že pred začetkom gradnje izrekli ukrep s katerimi bodo odredili odpravo nepravilnosti in določili rok za odpravo. Takšno preventivno delovanje pristojnih inšpekcij bo tako omogočilo večjo pravno varnost investitorjem, saj se bodo z odpravo nepravilnosti že v pred gradbeni fazi izognili kasnejšim nevšečnostim in nepravilnostim, ki bi se lahko pojavile med gradnjo oz. po njenem zaključku.

Širi pa se tudi vloga občinskih inšpekcij, ki bodo zadolžene za nadzor nad gradnjo začasnih objektov za katere gradbeno dovoljenje ne bo potrebno.

Novost je tudi izdaja gradbenega dovoljenja po skrajšanem postopku v primeru, kadar investitor zahtevi za izdajo gradbenega dovoljenja priloži vso potrebno dokumentacijo, vključno s pisnimi izjavami stranskih udeležencev da se z nameravano gradnjo strinjajo.

Z uvedbo novega integralnega postopka, ki združuje postopek izdaje gradbenega dovoljenja in okoljevarstvenega soglasja, pa se pospešujeta in poenostavljata dosedanja med seboj ločena postopka izdaje gradbenega dovoljenja in okoljevarstvenega soglasja.

Nadalje se pomembno dopolnjujejo tudi naloge in odgovornosti investitorja, projektanta, nadzornika in izvajalca.  V nadaljevanju bom izpostavil predvsem položaj nadzornika in izvajalca.

Pomembno vlogo bosta nadzornik in izvajalec imela skupaj s projektantom v poenostavljenem postopku pridobitve uporabnega dovoljenja, ki bo pri vseh objektih z izjemo zahtevnih objektov in objektov z vplivi na okolje, izdan brez izvedbe posebnega ugotovitvenega postopka in opravljenega tehničnega pregleda.

Upravni organ bo uporabno dovoljenje izdal že zgolj na podlagi zahteve za izdajo uporabnega dovoljenja, ki bo vključevala tudi izjavo projektanta, nadzornika in izvajalca s katero bo vsak od njih potrdil, da so dela dokončana, skladna z gradbenim dovoljenjem in izpolnjene vse bistvene zahteve. Nadzornik in izvajalec pa bosta vključno s projektantom za resničnost izjave kazensko in odškodninsko odgovorna.

Uvedena je pomembna novost ki določa, da mora izvajalec, ki želi opravljati dejavnost gradbeništva za opravo te dejavnosti, razen dejavnosti izvajanja zaključnih gradbenih del, imeti sklenjeno pogodbo o zaposlitvi za polni oz. krajši delovni čas z najmanj enim delavcem, ki izpolnjuje zakonske pogoje za vodjo del.

Po novem tako izvajalec sodelovanje vodje del ne more zagotoviti na podlagi pogodbe o delu, pogodbe o sodelovanju ali na drug način, ampak izključno na podlagi pogodbe o zaposlitvi.

Pomembna pa je tudi novost, da je pod določenimi pogoji in predhodno potrditvijo zakon dopušča tudi manjša odstopanja izvedene gradnje od gradbenega dovoljenja. Presoja ali so odstopanja v mejah dovoljenega, pa je po novi ureditvi ena od dodatnih nalog nadzornika.

Zakon pa na novo ureja tri postopke legalizacije in sicer dva postopka legalizacije gradenj pred uveljavitvijo GZ za katere je bilo izdano gradbeno dovoljenje in en postopek legalizacije objektov daljšega obstoja,  ki so bili brez gradbenega dovoljenja zgrajeni pred 1.1.1998.

Postopka legalizacije in vsebina zahtevka legalizacije izvedenih gradenj pred uveljavitvijo GZ se razlikujeta glede na to, ali je zgrajeni objekt v okviru dopustnih odstopanj po GZ ali pa je zunaj okvirov dopustnih odstopanj po GZ.

Lastnikom nelegalnih gradenj zgrajenih pred 1.1.1998 pa bo pod določenimi pogoji izdano dovoljenje za objekt daljšega obstoja, na podlagi katerega se bodo ti objekti šteli za legalne in skladne ter objekte z veljavno izdanim uporabnim dovoljenjem.

Nov Gradbeni zakon gre v pravo smer, saj varuje položaj investitorja in si prizadeva za hitrejše, racionalnejše ter enostavnejše postopke za pridobitev gradbenih in uporabnih dovoljenj, če se bo to v praksi tudi udejanilo, pa bo pokazal čas.